Là một nền kinh tế mới nổi, tốc độ tăng trưởng nhanh chóng của Việt Nam trong những năm gần đây khiến cho thị trường bất động sản được quan tâm nhiều hơn. Tuy nhiên, người mới bắt đầu sẽ dễ gặp khó khăn nếu không có kiến thức về các loại hình bất động sản hay quy trình pháp lý cần thiết để sở hữu. Trong bài này, Homebase sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ ràng hơn những thuật ngữ và câu hỏi phổ biến về quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Thông qua đó, dù có ý định sở hữu bất động sản hay chỉ muốn tìm hiểu thêm, bạn đều có thể gặt hái được những kiến thức hữu ích từ bài viết. 

1. Thoả thuận đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc có lẽ là tài liệu cơ bản nhất khi mua bất động sản. Dưới đây sẽ là quá trình ký kết ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Thị trường sơ cấp

Khi mua căn hộ mới từ đơn vị phát triển, bạn phải thanh toán lần lượt các khoản trả góp trong 1-5 năm tiếp theo. Tùy thuộc vào chủ đầu tư và dự án bất động sản, bạn sẽ thanh toán ít nhất là 2% mỗi 6 tháng, cho đến 10% mỗi tháng theo tiến độ hoàn thành công trình.

Đợt thanh toán đầu tiên sẽ bao gồm việc ký kết hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư sau khi đặt chỗ thành công.  

* Lưu ý rằng tùy thuộc vào chính sách của chủ đầu tư, bạn có thể được hoặc không được phép bán căn hộ sau khi ký hợp đồng đặt cọc. *

Thị trường thứ cấp

Bạn cũng có thể tìm hiểu thêm về quy trình mua bán bất động sản thứ cấp tại Việt Nam.

Khi mua bất động sản từ một người bán khác, bạn thường ký thỏa thuận và đặt cọc để thể hiện thiện chí, uy tín, cũng như hợp thức hóa yêu cầu bồi thường cho tài sản về sau. Thỏa thuận đặt cọc cũng đảm bảo tính khả thi của giao dịch và quyền lợi cho các bên.

Số tiền đặt cọc thường từ 5-10% giá trị tài sản - thậm chí đến 50% tùy bên mua và bên bán thỏa thuận.

Thỏa thuận đặt cọc có thể được ký trực tiếp giữa các bên, do bên môi giới soạn thảo hoặc công chứng tại phòng công chứng.

Thông thường, thỏa thuận đặt cọc sẽ bao gồm các điều khoản quy định sau:

Tiến độ thanh toán còn lại của tài sản (khi người mua phải thanh toán nốt phần còn lại và hoàn tất giao dịch - thường trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc); hoặc,

Các hình phạt nếu một trong hai bên quyết định rút lui:

• Người mua thường sẽ mất phí đặt cọc mà họ đã bỏ ra.
• Người bán thường phải nộp một khoản phạt tương đương với tiền đặt cọc của người mua.
  

* Điều này cũng áp dụng cho các tài sản không phải là căn hộ *

2. Hợp đồng thuê dài hạn

Hợp đồng thuê dài hạn là gì?

Thay vì mua bất động sản, bạn có thể chọn thuê từ chủ nhà đất trong khoảng thời gian 50 năm.

Khi hết 50 năm, bạn có thể gia hạn thỏa thuận thêm 50 năm nữa. Tuy nhiên, vẫn chưa ai đạt được thời điểm này và các chính sách thuê dài hạn có thể thay đổi trong tương lai.

Trong khoảng thời gian này, bạn có quyền sử dụng bất động sản, nhưng về mặt pháp lý vẫn thuộc về chủ đầu tư vì bạn chỉ đang thuê.

Vì vậy, bạn sẽ không nhận được sổ hồng vì không chính thức sở hữu tài sản.

Ai đủ điều kiện cho Hợp đồng thuê dài hạn?

Trong nhiều trường hợp, bạn có thể ký hợp đồng khi chọn mua một bất động sản hạn chế về hạn ngạch / nguồn cung (khi hợp đồng mua bán đã hết hạn).

Hầu hết người dân địa phương tại Việt Nam sẽ không thuê dài hạn vì không bị hạn chế định mức.

Do đó, đa số những người chọn thuê dài hạn là người nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản vì họ không được phép sở hữu quá 30% bất kỳ dự án nào.

So với Hợp đồng Mua bán, Hợp đồng thuê dài hạn sẽ có giá thấp hơn khoảng 8-15%.

Nếu một chủ căn hộ người nước ngoài đang ký Hợp đồng thuê dài hạn bán lại tài sản cho người bản địa, hợp đồng cho thuê sẽ được chuyển đổi thành Hợp đồng Mua bán.

3. Hợp đồng Mua bán

Thị trường sơ cấp

Sau khi ký thỏa thuận đặt cọc, bạn sẽ nhận được Hợp đồng Mua bán ở thị trường sơ cấp (HĐMB). HĐMB là văn bản chính thức về quyền sở hữu bất động sản, bao gồm cam kết của chủ đầu tư về thời gian bàn giao căn hộ mới, cũng như những đặc điểm khác của tài sản.

Thông thường, chủ đầu tư chỉ có thể cấp HĐMB khi đã xây dựng xong phần móng của công trình.  

Các chủ đầu tư thường sẽ phát hành HĐMB cho bất động sản khi họ đã nhận được 30% giá trị bất động sản

Thông thường, khi được cấp HĐMB, bạn có thể bán / chuyển nhượng tài sản cho người khác.

Theo quy định của pháp luật, chỉ có 30% tổng số căn hộ của dự án có thể được bán cho người nước ngoài, trong khi 70% còn lại có thể được bán cho người dân địa phương.

Tương tự, HĐMB nước ngoài đắt hơn khoảng 8-15% so với HĐMB trong nước.

Nếu có thêm người nước ngoài muốn sở hữu căn hộ, họ phải mua theo Hợp đồng cho thuê dài hạn.

Sau khi ký HĐMB, người mua vẫn được trả góp trong những tháng / năm tiếp theo.

Người mua sẽ nắm giữ HĐMB như là một dạng giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng bất động sản cho đến khi được cấp Sổ hồng, khi dự án đã hoàn thiện và được cấp phép từ chính quyền.

*Dành cho người nước ngoài*

Người nước ngoài được cấp các HĐMB nước ngoài, nhưng nếu họ bán bất động sản cho người địa phương, thì quyền sở hữu sau đó sẽ được chuyển thành một HĐMB địa phương. Tuy nhiên, các chủ nhà ở địa phương thường gặp khó khăn khi bán lại cho người mua ngoại quốc vì hạn ngạch sở hữu của người nước ngoài chỉ chiếm 30% mỗi dự án nhà ở. 

Thị trường thứ cấp

Trên thị trường thứ cấp, thuật ngữ HĐMB thường đề cập đến tài liệu được ký tại văn phòng công chứng để kết thúc việc chuyển nhượng tài sản giữa người mua và người bán.

HĐMB sẽ bao gồm khoản thanh toán còn lại cho tài sản chưa được bao gồm trong hợp đồng đặt cọc (thường chiếm 90-95% giá trị tài sản)

HĐMB thường được ký tại văn phòng công chứng để chứng thực xem tài sản đó có từng được bán cho bất kỳ ai chưa, và có chi phí nào khác liên quan đến tài sản không.

Thông thường, các HĐMB sẽ bao gồm các quy định:

Tiến độ thanh toán còn lại cho tài sản (đôi khi, một khoản phí nhỏ sẽ được giữ lại cho đến khi quá trình chuyển nhượng tài sản thành công)

Các hạng mục bàn giao khác nhau hoặc cách thức chuyển giao hợp đồng cho thuê giữa người mua và người bán

* Điều này cũng áp dụng cho các tài sản không phải là căn hộ *

4. Sổ hồng

Sổ hồng là gì? 

Sổ hồng là văn bản pháp lý chính thức do cơ quan đăng ký đất đai Việt Nam cấp nhằm thể hiện quyền sở hữu tài sản của cá nhân. Đây là văn bản được in trên giấy màu hồng, có ghi chú chi tiết tài sản và lịch sử sở hữu tài sản đó.

Sổ hồng là một dạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó chứng nhận toàn quyền sở hữu tài sản và cho phép chủ sở hữu bán cho người khác, hoặc thế chấp ngân hàng. Như vậy, nếu không có sổ hồng, bạn sẽ gần như không thể bán hoặc cầm cố tài sản mình có.

Sổ hồng được cấp khi nào?

Đối với bất động sản ở thị trường sơ cấp, sổ hồng được cấp khi chủ đầu tư xây dựng xong dự án, bàn giao căn hộ cho khách hàng và xin cấp sổ hồng chính chủ cho căn hộ.

Đối với bất động sản thứ cấp, bất động sản đó đã có sổ hồng. Trên thực tế, bạn nên kiểm tra đầu tiên bản photo sổ hồng của căn hộ để đảm bảo rằng chủ sở hữu trước đây có quyền hợp pháp với tài sản. Đồng thời, bạn cũng sẽ xác nhận được rằng các kích thước và chi tiết tài sản cụ thể khớp với mô tả trong các bản vẽ, văn bản được đối phương cung cấp.

Người nước ngoài có được cấp sổ hồng không?

Người nước ngoài hiện tại đã có thể đăng ký sổ hồng tại Việt Nam. Ở Hà Nội, nhiều dự án chung cư đã cấp sổ hồng cho người nước ngoài.

Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng cho người nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh chưa phổ biến do luật sở hữu mới vẫn đang được xem xét. Dù vậy, chúng tôi kỳ vọng rằng người nước ngoài sẽ sớm được cấp sổ hồng trong thời gian sắp tới.

Hy vọng rằng thông qua bài viết này, bạn đã trang bị cho mình những hiểu biết quan trọng về các loại giấy tờ pháp lý: Hợp đồng cho thuê dài hạn, Hợp đồng Mua bán, và Sổ hồng. Đồng thời, bạn cũng đã tìm hiểu được những quy định khác nhau dành cho chủ sở hữu người Việt và người ngoại quốc. 

Nếu bạn muốn đầu tư bất động sản ngay thời điểm này, hãy liên hệ với chúng tôi ngay nếu bạn để được tư vấn qua số điện thoại / Zalo / Whatsapp (+84) 948 230 033 hoặc email  customer@gethomebase.com. Bạn cũng có thể để lại thông tin TẠI ĐÂY và đội ngũ Homebase sẽ chủ động liên hệ với bạn nhanh chóng.