1. Tại sao giao dịch đất đai phải được công chứng?

Trước khi hiểu vi bằng là gì, cần hiểu tại sao giao dịch đất đai phải được công chứng:

Đầu tiên, công chứng viên họ kiểm tra tính thật, giả của sổ hồng, quyền được bán của bên bán thông qua kiểm tra CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận độc thân,v.v…. 

Tiếp sau, công chứng viên còn kiểm tra bất động sản này được phép bán không, có vấn đề gì không. Ví dụ, đất này có đang thế chấp ở đâu không, có bán hay cầm cố cho ai dưới dạng ủy quyền không, có đang nhận đặt cọc công chứng ở đâu không, hay đang bị kê biên thi hành án không. Tất cả các giao dịch công chứng sẽ được ghi nhận lên hệ thống mà chỉ có các công chứng viên mới có quyền truy cập và kiểm tra. Việc này sẽ đảm bảo: 

1. Bất động sản được phép bán. 

2. Không có việc một bất động sản được bán cho nhiều người. 

2.  Mua đất vi bằng là gì?

Vi bằng là thuật ngữ được nhiều người dân biết đến, nhất là vi bằng liên quan đến nhà đất. Theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ về vi bằng như sau:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”.

Vi bằng do Thừa phát lại lập để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

Vi bằng hiểu đơn giản là thừa phát lại, một người được nhà nước công nhận, sẽ làm chứng chứng kiến một sự kiện. Sự kiện được thừa phát lại ghi nhận được thể hiện trong văn bản gọi là vi bằng. Vi bằng đương nhiên có giá trị làm chứng cứ trong tranh chấp mà không phải trải qua các quá trình xác minh.

Vậy mua đất vi bằng chính là mua nhà đất thông qua vi bằng.

3. Mua bán nhà đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý không?

Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Vi bằng chỉ là việc 1 người được nhà nước công nhận, đến làm chứng sự kiện, và không ai nghi ngờ người này sẽ làm chứng giả cả. Do đó, vi bằng chỉ có thể thể hiện là hai bên có ký hợp đồng mua bán với nhau, có giao nhận tiền mà không chứng minh được tính hợp pháp của hợp đồng mua bán, nói cách khác, không xác nhận việc bất động sản này được quyền bán.

Cá biệt hơn, hiện nay ở TPHCM còn có tình trạng các công ty luật, hay các công ty bình thường, không có chức năng công chứng, cũng không có chức năng thừa phát lại, vẫn làm các văn bản với hình thức giống vi bằng để lừa gạt mọi người.

Thông thường, đất đã bán vi bằng có nghĩa là đất này không thể giao dịch qua công chứng, khi này quyền của người mua không được đảm bảo. Việc một mảnh đất bán vi bằng cho cả chục người mua cũng xảy ra rất nhiều. Thông thường người mua đất qua vi bằng cũng chỉ mua 1 phần nhỏ trong mảnh đất lớn, do đó, không được giữ sổ đỏ. 

Đất bán vi bằng thường có giá rẻ hơn, vì nó hướng vào các vấn đề sau:

1. Đất nông nghiệp, không chuyển đổi được lên thổ cư, do vướng quy hoạch nên không tách sổ được. 
2. Đất không đủ diện tích tối thiểu để tách sổ.  Với quận trung tâm, diện tích tối thiểu là 36m2, mặt tiền trên 3m, các quận ngoại thành là 50m2, mặt tiền trên 4m, và các huyện ngoại thành là 80m2, mặt tiền trên 5m.  
3. Đất chưa có sổ. 

4. Tôi lỡ mua đất vi bằng rồi, giờ tôi phải làm sao?

Như đã nói ở phần trước, khi mua đất vi bằng, quyền lợi của người mua không được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên, nếu đã lỡ mua rồi thì để giảm thiểu rủi ro, bạn cần:

Bước 1: Ngay lập tức nộp đơn tới các cơ quan chức năng, thông báo việc bạn đã mua mảnh đất này từ bên bán. Việc này sẽ giảm rủi ro bên bán bán tiếp cho những người khác, hoặc đem sổ chung đi thế chấp ngân hàng, cầm cố cho người khác. Khi này, ngân hàng, người mua cả sổ chung sẽ được pháp luật bảo vệ, có quyền yêu cầu bạn ra khỏi đất, và bạn sẽ mất đất. Nếu bạn còn không ở trên đất, có khi bạn cũng không biết được mảnh đất đã được sang nhượng hợp pháp cho người khác, và bạn cũng không có cách nào để đòi lại quyền lợi của mình cả. Do đó, hãy ngay lập tức báo cho cơ quan nhà nước về việc bạn đã mua vi bằng mảnh đất này, dù mình không được cấp sổ hồng, thì ít nhất cũng hạn chế được việc mảnh đất được bán cho người khác hợp pháp.

Bước 2: Thực hiện việc đo vẽ và nộp hồ sơ nội nghiệp lên cơ quan nhà nước. Nội nghiệp nghĩa là cơ quan nhà nước kiểm tra đối chiếu dữ liệu trong bản vẽ và dữ liệu lưu tại cơ quan nhà nước để xác thực nội dung bản vẽ. Vì bạn mua vi bằng, nên CQNN dĩ nhiên sẽ không chứng nhận bạn có quyền sở hữu đất cho bạn, tuy nhiên, bằng việc nộp bản vẽ lên cơ quan nhà nước, thông tin bạn đang sử dụng đất sẽ được lưu vào hệ thống. Sau này khi luật có thay đổi, hoặc bạn đã ở đủ 30 năm trên đất, chứng minh bằng bản vẽ nội nghiệp, thì bạn có thể được cấp sổ hồng.

Đọc thêm:

• Những điểm cần chú ý để phân biệt sổ thật, giả và tránh bị tráo sổ giả
• Muốn bán/ thế chấp nhà nhưng sổ đỏ cũ phải làm sao? Thủ tục đổi sổ đỏ cũ sang sổ mới
• 4 trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng
• Top 10 phần mềm đăng tin bất động sản hiệu quả, miễn phí năm 2023

Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết. Hẹn gặp lại bạn ở các bài viết sau. Hãy điền thông tin đăng ký TẠI ĐÂY, hoặc liên hệ Homebase theo số (+84) 948 230 033 hoặc email: contact@gethomebase.com. Đội ngũ Homebase sẽ liên hệ lại với bạn và cung cấp thêm thông tin chi tiết trong thời gian sớm nhất.