#1 Vai trò của pháp lý bất động sản

Pháp lý bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng. Nhằm đảm bảo cho quyền lợi giữa các bên khi thực hiện những giao dịch mua bán sản phẩm bất động sản, nhà nước quy định các loại thủ tục và giấy tờ pháp lý liên quan để đảm bảo phù hợp với từng loại sản phẩm bất động sản.

Dễ thấy rằng, thị trường bất động sản càng sôi động thì các vụ lùm xùm về pháp lý bất động sản, các dự án ma, dự án không được cấp phép…khiến nhiều nhà đầu tư gặp rủi ro lớn, thậm chí mất tiền oan. Vì vậy, việc tìm hiểu kỹ tính pháp lý dự án trước khi tiến hành ký hợp đồng là một trong các lưu ý quan trọng.

#2 Các bộ luật và khung pháp lý ảnh hưởng đến ngành bất động sản

Chủ yếu dành cho nhà đầu tư cá nhân

Chủ yếu dành cho nhà phát triển dự án

Ngoài phải xem xét đến các bộ luật như các nhà đầu tư cá nhân, nhà phát triển dự án cần phải tìm hiểu thêm các bộ luật sau:

#3 Các giấy tờ pháp lý quan trọng cần biết

Trước khi giao dịch bất cứ loại hình bất động sản nào cần phải tìm hiểu kỹ tính pháp lý bất động sản một cách đầy đủ và đúng nội dung các loại giấy tờ pháp lý liên quan, cơ bản bao gồm:

Dành cho nhà đầu tư cá nhân

• [ ]  Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản

(Lưu ý: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”)

• [ ]  Quyết định giao đất
• [ ]  Sổ hồng
• [ ]  Giấy phép xây dựng
• [ ]  Hợp đồng mua bán

Dành cho nhà phát triển dự án

• [ ]  Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản
• [ ]  Quyết định giao đất
• [ ]  Sổ hồng
• [ ]  Giấy phép xây dựng
• [ ]  Phê duyệt 1/500
• [ ]  Phê duyệt 1/2000
• [ ]  Văn bản nghiệm thu phần móng
• [ ]  Giấy chứng nhận nghiệm thu phòng cháy chữa cháy
• [ ]  Giấy phép bảo vệ môi trường
• [ ]  Giấy tờ về thuế, phí
• [ ]  Hợp đồng mua bán
• [ ]  Thỏa thuận bồi thường đất

Đăng ký thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản

Là giấy tờ được các cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản phải đảm bảo:

• Phải được đóng dấu mộc đỏ của cơ quan có thẩm quyền và còn hiệu lực.
• Phải đúng lĩnh vực bất động sản và phải có chức năng xây dựng, đầu tư kinh doanh.
• Tham khảo chuyên gia, luật sư để tránh việc giấy phép kinh doanh bị làm giả.

Hợp đồng mua bán

Là một tài liệu pháp lý quan trọng trong việc mua bán bất động sản, chứa đựng thông tin về giá bán, thời hạn thanh toán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản.

Quyết định giao đất

Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Quyết định giao đất là cơ sở để Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cấp sổ hồng dự án.

Quy định pháp lý bất động sản về quyền giao đất như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây: Giao đất đối với tổ chức; Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây: Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Sổ hồng

Sổ hồng hay còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, minh chứng cho tính pháp lý bất động sản. Sổ hồng thể hiện tính sở hữu của chủ thể đối với sản phẩm gắn liền với lô đất đó.

• Sổ hồng đứng tên ai thì người đó được nhà nước xác định quyền sở hữu đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất. Người này sẽ có quyền mua bán, chuyển nhượng, cho tặng…
• Sổ hồng quy định thời gian sử dụng đất.
• Sổ hồng là cơ sở để thỏa thuận bồi thường trong trường hợp đất bị thu hồi làm dự án công cộng.
• Sổ hồng dùng để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng mua bán.

Phê duyệt 1/500

Phê duyệt 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. Một dự án bất động sản có quy hoạch tỷ lệ 1/500 là đã có đầy đủ pháp lý.

Bản đồ 1/500 cung cấp thông tin về: tổng diện tích dự án, mật độ xây dựng dự án, hạ tầng giao thông, cách bố trí tiện ích, ranh giới hành chính, hình thể của dự án bất động sản.

Phê duyệt 1/2000

Quy hoạch 1/2000 là một loại bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan hay bản đồ tổng mặt bằng sử dụng, quy hoạch giao thông, sơ đồ hạ tầng kỹ thuật và cơ điện. Quy hoạch 1/2000 thường do địa phương thực hiện. Tuy nhiên, tại một số dự án mới trong khu vực, nhà thầu phải thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước.

Giấy phép xây dựng

Muốn xây dựng dự án bất động sản, bất động sản riêng lẻ bắt buộc phải có giấy phép xây dựng. Để được cấp phép cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt.
• Bảo đảm các quy định về ranh giới, hành lang bảo vệ các công trình công cộng, di sản văn hóa…
• Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận.
• Bảo đảm khoảng cách quy định với công trình vệ sinh, kho chứa hóa chất…
• Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.

Văn bản nghiệm thu phần móng

Đây là văn bản được cấp khi phần móng của các công trình đã được hoàn thành. Văn bản này là cơ sở để cấp sổ hồng cũng như giấy phép xây dựng phần thân tiếp theo của dự án.

Giấy bảo lãnh ngân hàng

Là loại giấy tờ cần thiết đảm bảo sự an tâm cho người mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Nếu có giấy bảo lãnh ngân hàng thì khi chủ đầu tư không có khả năng xây dựng thì ngân hàng sẽ hoàn tiền lại cho người mua.

Văn bản pháp lý bất động sản khác

• Giấy chứng nhận nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đối với nhà chung cư, căn hộ cao tầng.
• Giấy phép môi trường dùng để giám sát, kiểm tra, thanh tra hoạt động bảo vệ môi trường đối với các dự án trong giai đoạn thực hiện (xây dựng, vận hành thử nghiệm, vận hành thương mại) và các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đang hoạt động. Dự án nào không có giấy phép về môi trường thì sẽ không được bàn giao cho khách hàng sử dụng.
• Giấy tờ về thuế, phí: Thuế là nghĩa vụ bắt buộc mà các chủ đầu tư cần thực hiện đối với Nhà nước. Khi chủ đầu tư dự án không hoàn thành nghĩa vụ hoặc trốn thuế sẽ dẫn đến dự án ngừng hoạt động. Nhà nước sẽ truy thu và xử lý các sai phạm theo quy định của pháp luật.