#1 Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 31, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

• Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng; an toàn; vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành; sử dụng bình thường theo công năng; thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
• Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
• Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà; công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.

#2 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 32, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

• Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.

– Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.

– Yêu cầu bên thuê mua bảo quản; sử dụng nhà; công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 33, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

– Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

– Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

– Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua nhà trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì; sửa chữa nhà; công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ; chất lượng và các Điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua; trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

– Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Tạo Điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

#3 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 34, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

– Yêu cầu bên cho thuê mua nhà cung cấp thông tin đầy đủ; trung thực về nhà, công trình xây dựng.

– Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà; công trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.

– Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

– Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà; công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.

– Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra.

– Có quyền sở hữu nhà; công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.

– Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng.

Điều 35, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

– Bảo quản; sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

– Phối hợp với bên cho thuê mua nhà thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Không được thay đổi; cải tạo; phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.

– Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà; công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà; công trình xây dựng.

– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

#4 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Điều 36, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

– Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà; công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà; công trình xây dựng phải được lập thành văn bản; có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền; nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo Điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ Khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

#5 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể các điều kiện như sau  :

Điều kiện 1

Việc chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán; thuê mua nhà ở xã hội.

Điều kiện 2

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

– Có hợp đồng thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;

– Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;

– Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Điều kiện 3

Việc chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.

#6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể các bước như sau :

Bước 1

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng, theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng; trừ trường hợp các bên có nhu cầu

Bước 2

Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà; công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà; công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà; công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.

Bước 3

Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Bước 4

Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này; một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm: 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng…thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà; công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Bước 5

Trong thời hạn 05 ngày làm việc; kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại điểm d khoản này; chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét; xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng; chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng; và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này.

Bước 6

Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền; nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Bước 7

Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này; bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;

Bước 8

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng thì trong thời hạn tối đa 05 ngày; kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi.

‍