Dòng tiền là một thuật ngữ tài chính đề cập đến dòng tiền vào và ra của một doanh nghiệp hoặc khoản đầu tư trong một khoảng thời gian nhất định. Đây là một trong những khái niệm quan trọng nhất trong tài chính bất động sản, vì nó phản ánh số tiền thực tế mà nhà đầu tư nhận được hoặc thanh toán trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư. Hiểu và phân tích dòng tiền là rất quan trọng đối với bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào, vì nó có thể quyết định sự thành công hay thất bại của một khoản đầu tư.

#1 Dòng tiền trong đầu tư bất động sản là gì?

Dòng tiền là số tiền ròng được tạo ra bởi một khoản đầu tư bất động sản sau khi tất cả các chi phí đã được thanh toán. Nói cách khác, đó là số tiền còn lại mỗi tháng sau khi thanh toán các khoản như thanh toán thế chấp, thuế bất động sản, bảo hiểm, chi phí bảo trì và bất kỳ chi phí nào khác liên quan đến bất động sản.

Dòng tiền dương có nghĩa là bất động sản đang tạo ra nhiều thu nhập hơn so với chi phí duy trì, trong khi dòng tiền âm có nghĩa là bất động sản đang tốn nhiều chi phí để duy trì hơn là thu nhập mà nó tạo ra.

#2 Tại sao dòng tiền quan trọng trong đầu tư bất động sản?

Dòng tiền rất quan trọng trong đầu tư bất động sản vì nó mang lại cho nhà đầu tư một nguồn thu nhập ổn định. Dòng tiền dương có thể giúp các nhà đầu tư thanh toán các khoản thế chấp nhanh hơn, tái đầu tư vào danh mục đầu tư của họ hoặc đơn giản là cung cấp thêm thu nhập cho mục đích sử dụng cá nhân của họ. Mặt khác, dòng tiền âm có thể dẫn đến các vấn đề tài chính, bỏ lỡ các khoản thanh toán thế chấp và thậm chí bị tịch thu tài sản thế chấp.

Ngoài ra, dòng tiền rất quan trọng để đánh giá khả năng sinh lời tổng thể của một khoản đầu tư bất động sản. Đây là một trong những thước đo chính được các nhà đầu tư sử dụng để đánh giá khả năng tài chính của một tài sản.

Dưới đây là một số thực tiễn và ví dụ để giúp bạn hiểu dòng tiền trong bất động sản:

• Tính dòng tiền: Dòng tiền được tính bằng cách lấy thu nhập mà nó tạo ra trừ đi tất cả các chi phí của một tài sản. Điều này bao gồm tiền thuê nhận được từ người thuê nhà, cũng như bất kỳ khoản thu nhập nào khác được tạo ra từ tài sản như phí đỗ xe, thu nhập giặt là, v.v. Các chi phí bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì và sửa chữa, phí quản lý, tiện ích và thanh toán thế chấp.
• Hiểu dòng tiền dương và âm: Dòng tiền dương xảy ra khi thu nhập từ tài sản lớn hơn chi phí. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư nhận được lợi nhuận ròng từ tài sản. Dòng tiền âm xảy ra khi chi phí vượt quá thu nhập, dẫn đến khoản lỗ ròng cho nhà đầu tư.
• Phân tích dòng tiền để xác định khả năng sinh lời tiềm năng của một khoản đầu tư: Trước khi thực hiện đầu tư, điều quan trọng là phải phân tích dòng tiền tiềm năng của một tài sản. Điều này có thể được thực hiện bằng cách dự kiến thu nhập và chi phí trong tương lai, bao gồm bất kỳ khoản tăng hoặc giảm tiền thuê nhà dự kiến nào, và tính đến mọi cải tiến hoặc cải tạo theo kế hoạch.
• Sử dụng dòng tiền để đánh giá các cơ hội đầu tư: Dòng tiền là yếu tố chính trong việc đánh giá lợi tức đầu tư (ROI) tiềm năng của một bất động sản. Dòng tiền càng cao, ROI tiềm năng càng cao và cơ hội đầu tư càng hấp dẫn.
• Xem xét tác động của việc tài trợ đối với dòng tiền: Các lựa chọn tài trợ như thế chấp và khoản vay có thể có tác động đáng kể đến dòng tiền. Các nhà đầu tư nên xem xét cẩn thận các điều khoản và lãi suất của bất kỳ lựa chọn tài chính nào để đảm bảo họ có thể duy trì dòng tiền dương trong suốt thời gian nắm giữ khoản đầu tư.

Ví dụ: Giả sử một nhà đầu tư mua một tài sản cho thuê với giá 200.000 USD.

Tài sản tạo ra thu nhập cho thuê là 2.500 đô la mỗi tháng và các chi phí (bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì, phí quản lý và thanh toán thế chấp) cộng lại lên tới 2.000 đô la mỗi tháng.

Dòng tiền hàng tháng cho nhà đầu tư sẽ là 500 đô la (2.500 đô la - 2.000 đô la).

Trong một năm, điều này sẽ tạo ra một dòng tiền dương 6.000 đô la, sẽ mang lại lợi tức 3% cho khoản đầu tư ban đầu là 200.000 đô la.

#3 Tính Dòng Tiền

Để tính toán dòng tiền, bạn sẽ cần trừ tất cả các chi phí của tài sản khỏi thu nhập của nó. Công thức tính dòng tiền như sau:

Dòng tiền = Thu nhập cho thuê - Chi phí hoạt động

Thu nhập cho thuê bao gồm tất cả thu nhập do tài sản tạo ra, bao gồm tiền thuê nhà, phí đỗ xe và bất kỳ nguồn thu nhập nào khác. Chi phí hoạt động bao gồm tất cả các chi phí liên quan đến việc duy trì tài sản, chẳng hạn như thanh toán thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm, chi phí bảo trì, phí quản lý tài sản và bất kỳ chi phí nào khác.

Nếu dòng tiền dương, điều đó có nghĩa là tài sản đang tạo ra thu nhập sau khi tất cả các chi phí đã được thanh toán. Nếu dòng tiền âm, điều đó có nghĩa là tài sản đang tốn nhiều chi phí để duy trì hơn là nó tạo ra thu nhập.

#4 Quy tắc

• Tiến hành thẩm định kỹ lưỡng: Trước khi đầu tư vào một bất động sản, điều quan trọng là phải tiến hành thẩm định kỹ lưỡng để đảm bảo rằng đó là một khoản đầu tư hợp lý. Điều này bao gồm nghiên cứu thị trường bất động sản địa phương, phân tích tài chính của tài sản và kiểm tra tài sản xem có bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào không.
• Đặt giá cho thuê thực tế: Đặt giá cho thuê quá cao có thể dẫn đến tỷ lệ trống cao, trong khi đặt chúng quá thấp có thể dẫn đến dòng tiền thấp hơn. Điều quan trọng là phải thiết lập mức giá cho thuê thực tế cạnh tranh với các bất động sản tương tự trong khu vực.
• Giảm thiểu chi phí hoạt động: Một trong những cách hiệu quả nhất để tăng dòng tiền là giảm thiểu chi phí hoạt động. Điều này có thể được thực hiện bằng cách tìm các giải pháp bảo trì hiệu quả về chi phí, thương lượng mức bảo hiểm tốt hơn và giảm phí quản lý tài sản.
• Bảo trì tài sản: Bảo trì thích hợp có thể giúp tăng giá trị tài sản, thu hút người thuê chất lượng cao và giảm thiểu sửa chữa tốn kém. Bảo trì thường xuyên cũng có thể giúp kéo dài tuổi thọ của các thành phần và hệ thống của tài sản.
• Sàng lọc người thuê một cách cẩn thận: Những người thuê chất lượng cao có thể giúp giảm tỷ lệ trống, tăng thu nhập cho thuê và giảm thiểu chi phí luân chuyển. Sàng lọc cẩn thận những người thuê nhà có thể giúp đảm bảo rằng họ đáng tin cậy, có trách nhiệm và có thể trả tiền thuê nhà đúng hạn.

Tóm lại, dòng tiền là một khái niệm quan trọng cần hiểu khi đầu tư vào bất động sản. Dòng tiền dương có thể mang lại cho nhà đầu tư nguồn thu nhập ổn định, trong khi dòng tiền âm có thể dẫn đến các vấn đề tài chính. Bằng cách tuân theo các thông lệ tốt nhất và tính toán cẩn thận dòng tiền, các nhà đầu tư có thể tối đa hóa khả năng sinh lời của các khoản đầu tư bất động sản của họ.

#5 Các hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền

Có 3 loại hình thức đầu tư bất động sản chính. Hãy cùng điểm qua:

Thuê cho thuê

Đây là hình thức đầu tư mà nhà đầu tư đi thuê bất động sản (nhà, biệt thư, chung cư…) và cho thuê lại nhằm hưởng phần chênh lệch.

Hình thức đầu tư này có ưu điểm là không cần phải bỏ nhiều vốn, phân khúc đầu tư đa dạng và dễ dàng chuyển đổi đầu tư để thích ứng với nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh việc phải chịu rủi ro từ khách hàng thuê nhà, người đầu tư bất động sản dòng tiền theo hình thức ‘thuê cho thuê’ còn phải chịu rủi ro từ phía chủ cho thuê.

Xây cho thuê

Nếu như bạn đã sở hữu một mảnh đất ở vị trí thuận tiện để cho thuê, xây nhà để cho thuê sẽ là một hình thức đầu tư phù hợp dành cho bạn.

Tùy thuộc vào vị trí địa lý và đối tượng khách hàng muốn hướng đến, bạn có thể xây nhà nguyên căn để cho hộ gia đình hoặc xây dãy trọ cho sinh viên và người lao động nghèo. Tuy nhiên, với loại hình này, bạn sẽ cần một số vốn đầu tư phù hợp để có thể bắt đầu.

Mua cho thuê

Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư sẽ nghiên cứu thị trường để lựa chọn mua một bất động sản có vị trí và giá cả phù hợp. Sau đó tiến hành cho thuê.

Khi đầu tư bất động sản dòng tiền theo hướng ‘mua cho thuê’, nhà đầu tư sẽ không phải tốn nhiều thời gian để quan tâm đến việc xây dựng như ‘xây cho thuê’. Tuy nhiên, do số vốn đầu tư phải bỏ ra lớn hơn, các nhà đầu tư cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi ra quyết định mua bất động sản để cho thuê.

#6 Những mô hình bất động sản dòng tiền

Là loại hình đầu tư có nhiều mô hình kinh doanh phong phú, bất động sản dòng tiền có thể hướng tới đa dạng các đối tượng khách hàng. Từ những người lao động thu nhập thấp đến tầng lớp thượng lưu giàu có, từ những cá nhân độc lập cho đến các gia đình đông người… tất cả đều có thể là khách hàng mục tiêu khi đầu tư bất động sản dòng tiền.

Một số mô hình đầu tư bất động sản dòng tiền phổ biến có thể kể đến như:

• Cho thuê căn hộ thổ cư, căn hộ chung cư
• Cho thuê phòng khách sạn, nhà nghỉ, biệt thự nghỉ dưỡng, homestay, farmstay
• Cho thuê văn phòng, cửa hàng kinh doanh
• Cho thuê tòa chung cư, tòa công ty…

hay tất cả các loại hình cho thuê bất động sản và nhận doanh thu theo chu kỳ.

#7 Những ưu điểm và điểm hạn chế của Bất động sản dòng tiền

Loại hình đầu tư kinh doanh nào cũng sẽ tồn tại những ưu điểm và điểm hạn chế, bất động sản dòng tiền cũng không phải ngoại lệ.

Ưu điểm

Là một trong những loại hình đầu tư kinh doanh lâu đời (mô hình nhà nghỉ, khách sạn), Bất động sản dòng tiền có những ưu điểm rõ ràng:

• Lợi tức thu về đều đặn:

Thay vì chỉ mua bất động sản, chờ tăng giá rồi bán, nhà đầu tư bất động sản dòng tiền có thể kết hợp song song hoặc chỉ tập trung vào việc cho thuê để thu được nguồn lợi đều đặn hàng tháng. Việc suy tính để sử dụng dòng tiền dương nhằm nhân rộng hệ thống bất động sản cho thuê cũng là một chiến lược khả thi.

• Nhu cầu thị trường lớn:

Tại các thành phố lớn, có rất nhiều người mong muốn mua nhà nhưng chưa đủ điều kiện về tài chính. Thêm vào đó, hàng năm, một số lượng lớn tân sinh viên lên thành phố học tập và sinh viên ra trường ở lại sinh sống và làm việc cũng là đối tượng khách hàng tiềm năng của các nhà đầu tư bất động sản dòng tiền.

Tại các địa phương du lịch, với chính sách mở cửa hoàn toàn nền du lịch và sức nén của thị trường sau đại dịch, các mô hình bất động sản dòng tiền du lịch – nghỉ dưỡng cũng đang trở nên đầy tiềm năng và thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

• Tính ổn định cao:

Các loại hình bất động sản dòng tiền hướng tới khách hàng thuê để ở đều có tính ổn định cao. Bởi tâm lý chung của khách hàng khi đã lựa chọn được một nơi phù hợp thì đều muốn thuê dài hạn. Vậy nên, nhà đầu tư chỉ cần có sự quan tâm phù hợp là sẽ nhận được một nguồn thu lâu dài.

Với các loại hình bất đồng sạn dòng tiền hướng tới khách hàng lưu trú ngắn hạn như khách sạn, nhà nghỉ, homestay… thị trường luôn có nhu cầu. Tuy nhiên, để có được nguồn khách ổn định, bên cạnh việc lựa chọn vị trí phù hợp thì khâu dịch vụ khách hàng và tiếp thị truyền thông cũng đóng vai trò rất quan trọng.

• Phù hợp với đa dạng nhà đầu tư

Như đã đề cập ở trên, do sự phong phú của các mô hình kinh doanh, bất động sản dòng tiền có thể phù hợp với nhiều nhà đầu tư. Tùy thuộc vào loại hình, phân khúc mà mình hướng đến và số vốn mà mình có, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể lựa chọn một mô hình kinh doanh phù hợp. Dù ở sân chơi nhỏ hay sân chơi lớn, các nhà đầu tư đều có thể thành công với bất động sản dòng tiền nếu có một chiến lược đầu tư kinh doanh thông minh.

Điểm hạn chế

• Chi phí khấu hao tài sản:

Các nhà đầu tư cần phải cân nhắc đến trường hợp bất động sản xuống cấp, giảm giá trị sau một thời gian dài được người thuê sử dụng.

• Tính cạnh tranh cao:

Là một trong những loại hình đầu tư kinh doanh hàng đầu, mô hình kinh bất động sản dòng tiền dành cho đối tượng khách lưu trú ngắn hạn như: khách sạn, nhà nghỉ, homestay… vẫn luôn là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư. Từ thành phố đến các địa phương du lịch, chỉ cần bỏ ra vài phút tìm kiếm trên điện thoại thông minh, khách hàng có thể dễ dàng tìm thấy đa dạng lựa chọn chỗ nghỉ cho mình.

Vậy nên, để trở thành người chiến thắng, nhà đầu tư cần phải bỏ ra nhiều tâm sức để hoàn thiện chất lượng dịch vụ cũng như làm tốt khâu tiếp thị và truyền thông.

• Nhiều cản trở với những nhà đầu tư thiếu kiến thức:

Những nhà đầu tư mới, chưa có nhiều kiến thức sẽ có thể gặp phải nhiều khó khăn và rủi ro khi đầu tư kinh doanh bất động sản dòng tiền.