P2: Những sự thật về đầu tư bất động sản tại Việt Nam
January 1 1970 12:00 AM1. Nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản
Khái niệm: Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:”Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các nguyên tắc như sau:
- Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
- Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
- Hoạt động mang tính cục bộ và khu vực
- Hoạt động đầu tư lớn và lâu dài
- Hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
- Hoạt động kinh doanh Bất Động Sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù
2. Một số đặc điểm nổi bật của kênh đầu tư bất động sản
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/6419617280b8433bcd1e7e4f_Table 3.png)
Tính thanh khoản thấp
Đầu tư bất động sản thường ít thanh khoản hơn so với các loại đầu tư khác, chẳng hạn như cổ phiếu hoặc trái phiếu. Điều này có nghĩa là có thể khó để bán một tài sản nhanh chóng với giá hợp lý. Tính thanh khoản thấp có thể làm cho đầu tư bất động sản ít phù hợp với nhà đầu tư cần tiếp cận vốn nhanh chóng hoặc muốn giao dịch thường xuyên.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/641a7b8a359737599d5daf53_nhung-su-that-ve-dau-tu-bat-dong-san-tai-viet-nam1.png)
Tính không đồng nhất
Tính không đồng nhất ám chỉ sự khác biệt giữa các tài sản. Các tài sản khác nhau có tính không đồng nhất vì chúng được sản xuất hoặc tạo ra bằng cách khác nhau. Ví dụ, mỗi căn hộ, mỗi cổ phiếu, mỗi lượng vàng đều có những đặc điểm riêng. Trong bất động sản, tính không đồng nhất thể hiện qua các yếu tố như kích thước, vị trí, kiểu dáng và điều kiện kỹ thuật. Trong chứng khoán, tính không đồng nhất phản ánh các yếu tố như ngành nghề, quy mô và phương thức hoạt động của công ty.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/641953b28ea26101dcaf0748_Untitled design (34) (2).png)
Giá trị đơn vị cao
Tài sản có giá trị đơn vị cao khi mỗi đơn vị của chúng có giá trị lớn. Ví dụ, mỗi căn hộ hoặc mỗi lô đất có giá trị cao hơn so với mỗi cổ phiếu hay mỗi đơn vị tiền tệ.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/641953e297c401e28746e97a_Untitled design (35) (1).png)
Đòi hỏi khả năng quản lý cao
Quản lý tài sản đòi hỏi sự chú ý và công sức để đảm bảo tài sản đó đạt được mục tiêu đầu tư. Trong bất động sản, việc quản lý bao gồm thuê và quản lý đối tác, duy trì và cải tạo tài sản. Trong chứng khoán, quản lý bao gồm đánh giá và chọn lọc các công ty có tiềm năng tăng trưởng và giám sát tình hình kinh doanh của các công ty đó.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/6419544aca3dd11698a53493_Untitled design (36) (1).png)
Chi phí giao dịch cao
Chi phí giao dịch bao gồm các khoản phí liên quan đến mua và bán tài sản. Trong bất động sản, chi phí giao dịch có thể bao gồm phí chuyển nhượng, phí tư vấn và chi phí luật sư. Trong chứng khoán, chi phí giao dịch bao gồm phí giao dịch và phí tư vấn.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/641958738f275135fe57733e_Untitled design (37) (1).png)
Tính hao mòn và kém hấp dẫn theo thời gian
Hao mòn đề cập đến sự giảm giá trị của một tài sản theo thời gian do sự mòn, lão hóa và lỗi thời. Hấp dẫn đề cập đến độ thu hút của một tài sản đối với khách hàng hoặc người thuê. Cả hao mòn và tính hấp dẫn có thể ảnh hưởng đến giá trị của một tài sản.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/641958a075db1c435621dd84_Untitled design (38) (1).png)
Sự phụ thuộc vào vốn vay trong đầu tư bất động sản
Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi số vốn đầu tư lớn và nhà đầu tư có thể chọn tài trợ cho đầu tư của họ thông qua vốn vay nợ, chẳng hạn như thế chấp hoặc khoản vay. Chi phí và sự khả dụng của vốn vay có thể ảnh hưởng đến tính sinh lời của một khoản đầu tư bất động sản.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/641958c88f2751d57f5775a6_Untitled design (39) (1).png)
Khó xác định giá trị thực
Bất động sản thường là độc nhất và có thể không có các tài sản tương tự để xác định giá thị trường. Ngoài ra, giá trị của một tài sản có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như vị trí, tình trạng và tiềm năng phát triển, làm cho việc xác định giá hợp lý khó khăn. Nhà đầu tư có thể phải dựa vào định giá, dữ liệu thị trường và các nguồn thông tin khác để xác định một giá hợp lý cho một tài sản.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/641958e9a853dd73d5e83abc_Untitled design (40) (1).png)
3. 5 cách đơn giản để tham gia đầu tư bất động sản;
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)
Để đầu tư vào bất động sản, không nhất thiết lúc nào bạn cũng cần số vốn lớn để mua 1 căn nhà. Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho phép bạn đầu tư vào thị trường này mà không cần phải mua hoàn toàn bất động sản đó. Các quỹ này hoạt động gần giống các quỹ tương hỗ, ngoại trừ việc hoạt động trên thị trường bất động sản.
Bạn chỉ cần tham gia vào REIT, sau đó các chuyên gia của họ sẽ giúp bạn đầu tư bất động sản. Lợi nhuận được trả theo hình thức cổ tức. Bạn có thể lấy cổ tức của mình làm thu nhập hoặc tái đầu tư. Một số REIT hoạt động trên các sàn giao dịch tương tự như cổ phiếu, trong khi một số khác không được giao dịch công khai.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/64195966616c4a7c4bcb34ea_Untitled design (29) (1).png)
Cho thuê dài hạn
Một trong những cách phổ biến và đơn giản nhất để đầu tư vào bất động sản là cho thuê dài hạn. Bạn mua một căn nhà và cho người khác thuê lại. Khoản thu nhập từ việc cho thuê có thể dùng để trả khoản vay thế chấp hoặc đầu tư kinh doanh khác.
Nhìn chung cho thuê dài hạn là cách đầu tư phù hợp với các nhóm nhà đầu tư khác nhau.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/641959930358e22b1173b246_Untitled design (30) (1).png)
Cho thuê ngắn hạn
Cho thuê ngắn hạn cho phép bạn đầu tư vào bất động sản và kiếm được những dòng tiền khác nhau. Loại hình này thì yêu cầu nhiều về quản lý bất động sản và có 1 sự đầu tư nhất định. Thường các nhà đầu tư cần tân trang lại bất động sản để thu hút khách thuê.
Những loại hình chính của phương thức cho thuê ngắn hạn có thể kể đến như nhà nghỉ, khách sạn, căn hộ studio,…
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/641959c50358e2c0eb73b415_Untitled design (31) (1).png)
Tham gia vào một nhóm đầu tư
Đối với những nhà đầu tư mới hoặc ít vốn, bạn có thể tham gia vào một nhóm đầu tư. Khi tham gia vào một nhóm đầu tư bất động sản, bạn sẽ cùng với các nhà đầu tư khác, những người có kinh nghiệm hơn để dẫn dắt. Bạn chỉ cần tìm được nhóm đầu tư chất lượng, minh bạch, việc còn lại là nhận phần lợi nhuận từ phần vốn mình đã góp.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/64195c980358e25d7873eaae_Untitled design (32) (1).png)
Mua đi – bán lại
Mua đi - bán lạ là hình thức có thể mang lại lợi nhuận nhanh nhất nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất. Tham gia đầu tư theo hình thức này, bạn sẽ hưởng lợi dựa vào phần chênh lệch giá giữa lúc mua và bán. Vì vậy, thông thường bạn cần phải mua tài sản với giá thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường thường là do chủ sở hữu hiện tại đang gặp khó khăn về tài chính cần bán gấp.
Cái khó trong hình thức này là làm thế nào để tìm mua được bất động sản với giá thấp và cần nắm rất rõ thông tin thị trường.
![](https://uploads-ssl.webflow.com/61b2bce6cc0e7a56cd39c8ab/64195cbc8a2d3596c30df06d_Untitled design (33) (1).png)
Bài viết liên quan
![](https://assets.ycodeapp.com/assets/app/images/LuKgkO2WuvQ5jvQBMLOGJvrk9yDThhlEwNw7LmU1-published.png)
P4: Các khái niệm & thuật ngữ tài chính
Tài liệu phân tích 10 khái niệm và thuật ngữ tài chính cơ bản.
![](https://assets.ycodeapp.com/assets/app/images/0Hk2vs8oihVzbrHP4GONnaFU7w5cJi2Y36AsMsQU-published.png)
P7: 10 chỉ số kinh tế vĩ mô nhà đầu tư cần nắm
Tài liệu này cung cấp kiến thức tổng quan về 10 chỉ số kinh tế vĩ mô mà bất cứ nhà đầu tư bất động sản cần nắm.
![](https://assets.ycodeapp.com/assets/app/images/wOSxWjf6rRGVn3x57ZAnCT0fBunwHO1WLbf5yNQQ-published.png)
P8: Các mô hình kinh doanh bất động sản mới theo xu hướng thế giới
Tài liệu cung cấp thông tin về các mô hình kinh doanh bất động sản theo xu hướng thế giới mới