1. Nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản

Khái niệm: Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:”Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các nguyên tắc như sau:

• Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
• Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
• Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
• Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đặc điểm của kinh doanh bất động sản

• Hoạt động mang tính cục bộ và khu vực
• Hoạt động đầu tư lớn và lâu dài
• Hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
• Hoạt động kinh doanh Bất Động Sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù

2. Một số đặc điểm nổi bật của kênh đầu tư bất động sản

Tính thanh khoản thấp

Đầu tư bất động sản thường ít thanh khoản hơn so với các loại đầu tư khác, chẳng hạn như cổ phiếu hoặc trái phiếu. Điều này có nghĩa là có thể khó để bán một tài sản nhanh chóng  với giá hợp lý. Tính thanh khoản thấp có thể làm cho đầu tư bất động sản ít phù hợp với nhà đầu tư cần tiếp cận vốn nhanh chóng hoặc muốn giao dịch thường xuyên.

Tính không đồng nhất

Tính không đồng nhất ám chỉ sự khác biệt giữa các tài sản. Các tài sản khác nhau có tính không đồng nhất vì chúng được sản xuất hoặc tạo ra bằng cách khác nhau. Ví dụ, mỗi căn hộ, mỗi cổ phiếu, mỗi lượng vàng đều có những đặc điểm riêng. Trong bất động sản, tính không đồng nhất thể hiện qua các yếu tố như kích thước, vị trí, kiểu dáng và điều kiện kỹ thuật. Trong chứng khoán, tính không đồng nhất phản ánh các yếu tố như ngành nghề, quy mô và phương thức hoạt động của công ty.

‍

Giá trị đơn vị cao

Tài sản có giá trị đơn vị cao khi mỗi đơn vị của chúng có giá trị lớn. Ví dụ, mỗi căn hộ hoặc mỗi lô đất có giá trị cao hơn so với mỗi cổ phiếu hay mỗi đơn vị tiền tệ.

‍

Đòi hỏi khả năng quản lý cao

Quản lý tài sản đòi hỏi sự chú ý và công sức để đảm bảo tài sản đó đạt được mục tiêu đầu tư. Trong bất động sản, việc quản lý bao gồm thuê và quản lý đối tác, duy trì và cải tạo tài sản. Trong chứng khoán, quản lý bao gồm đánh giá và chọn lọc các công ty có tiềm năng tăng trưởng và giám sát tình hình kinh doanh của các công ty đó.

‍

Chi phí giao dịch cao

Chi phí giao dịch bao gồm các khoản phí liên quan đến mua và bán tài sản. Trong bất động sản, chi phí giao dịch có thể bao gồm phí chuyển nhượng, phí tư vấn và chi phí luật sư. Trong chứng khoán, chi phí giao dịch bao gồm phí giao dịch và phí tư vấn.

Tính hao mòn và kém hấp dẫn theo thời gian

Hao mòn đề cập đến sự giảm giá trị của một tài sản theo thời gian do sự mòn, lão hóa và lỗi thời. Hấp dẫn đề cập đến độ thu hút của một tài sản đối với khách hàng hoặc người thuê. Cả hao mòn và tính hấp dẫn có thể ảnh hưởng đến giá trị của một tài sản.

Sự phụ thuộc vào vốn vay trong đầu tư bất động sản

Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi số vốn đầu tư lớn và nhà đầu tư có thể chọn tài trợ cho đầu tư của họ thông qua vốn vay nợ, chẳng hạn như thế chấp hoặc khoản vay. Chi phí và sự khả dụng của vốn vay có thể ảnh hưởng đến tính sinh lời của một khoản đầu tư bất động sản.

Khó xác định giá trị thực

Bất động sản thường là độc nhất và có thể không có các tài sản tương tự để xác định giá thị trường. Ngoài ra, giá trị của một tài sản có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như vị trí, tình trạng và tiềm năng phát triển, làm cho việc xác định giá hợp lý khó khăn. Nhà đầu tư có thể phải dựa vào định giá, dữ liệu thị trường và các nguồn thông tin khác để xác định một giá hợp lý cho một tài sản.

3. 5 cách đơn giản để tham gia đầu tư bất động sản;

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)

Để đầu tư vào bất động sản, không nhất thiết lúc nào bạn cũng cần số vốn lớn để mua 1 căn nhà. Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho phép bạn đầu tư vào thị trường này mà không cần phải mua hoàn toàn bất động sản đó. Các quỹ này hoạt động gần giống các quỹ tương hỗ, ngoại trừ việc hoạt động trên thị trường bất động sản.

Bạn chỉ cần tham gia vào REIT, sau đó các chuyên gia của họ sẽ giúp bạn đầu tư bất động sản. Lợi nhuận được trả theo hình thức cổ tức. Bạn có thể lấy cổ tức của mình làm thu nhập hoặc tái đầu tư. Một số REIT hoạt động trên các sàn giao dịch tương tự như cổ phiếu, trong khi một số khác không được giao dịch công khai.

‍

Cho thuê dài hạn

Một trong những cách phổ biến và đơn giản nhất để đầu tư vào bất động sản là cho thuê dài hạn. Bạn mua một căn nhà và cho người khác thuê lại. Khoản thu nhập từ việc cho thuê có thể dùng để trả khoản vay thế chấp hoặc đầu tư kinh doanh khác.

Nhìn chung cho thuê dài hạn là cách đầu tư phù hợp với các nhóm nhà đầu tư khác nhau.

‍

Cho thuê ngắn hạn

Cho thuê ngắn hạn cho phép bạn đầu tư vào bất động sản và kiếm được những dòng tiền khác nhau. Loại hình này thì yêu cầu nhiều về quản lý bất động sản và có 1 sự đầu tư nhất định. Thường các nhà đầu tư cần tân trang lại bất động sản để thu hút khách thuê.

Những loại hình chính của phương thức cho thuê ngắn hạn có thể kể đến như nhà nghỉ, khách sạn, căn hộ studio,…

‍

Tham gia vào một nhóm đầu tư

Đối với những nhà đầu tư mới hoặc ít vốn, bạn có thể tham gia vào một nhóm đầu tư. Khi tham gia vào một nhóm đầu tư bất động sản, bạn sẽ cùng với các nhà đầu tư khác, những người có kinh nghiệm hơn để dẫn dắt. Bạn chỉ cần tìm được nhóm đầu tư chất lượng, minh bạch, việc còn lại là nhận phần lợi nhuận từ phần vốn mình đã góp.

‍

Mua đi – bán lại

Mua đi - bán lạ là hình thức có thể mang lại lợi nhuận nhanh nhất nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất. Tham gia đầu tư theo hình thức này, bạn sẽ hưởng lợi dựa vào phần chênh lệch giá giữa lúc mua và bán. Vì vậy, thông thường bạn cần phải mua tài sản với giá thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường thường là do chủ sở hữu hiện tại đang gặp khó khăn về tài chính cần bán gấp.

Cái khó trong hình thức này là làm thế nào để tìm mua được bất động sản với giá thấp và cần nắm rất rõ thông tin thị trường.