#1 Dòng tiền (Cash flow)

Dòng tiền là số tiền còn lại vào cuối tháng sau khi tất cả các chi phí được thanh toán.

Ví dụ, bạn sở hữu một ngôi nhà cho thuê. Nhà cho thuê với giá 1.000 đô la và 25 đô la cho việc sử dụng nhà để xe.

$1000 + $25 = $1,025. Tổng thu nhập của bạn là $1,025.

Và nếu khoản vay từ ngân hàng là 500 đô la mỗi tháng, bảo trì là 100 đô la mỗi tháng và hóa đơn rác cho một ngôi nhà là 50 đô la mỗi tháng, thì tổng của ba chi phí này là 650 đô la.

$500 + $100 + $50 = $650. Tổng chi phí của bạn là $650.

Để xác định dòng tiền, chỉ cần lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí:

$1025 – $650 = $375. Tổng dòng tiền của bạn là $375 trong tháng.

#2 Tỷ suất vốn hóa (Cap rate)

Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) là thước đo lợi tức đầu tư có thể được mong đợi từ một tài sản cho thuê. Công thức là:

Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng (NOI) / Giá trị thị trường của tài sản

Tỷ suất vốn hóa cung cấp một ước tính nhanh về tỷ lệ hoàn vốn có thể được mong đợi từ một tài sản cho thuê và nó có thể được sử dụng để so sánh các tài sản khác nhau và đưa ra quyết định đầu tư.

Chẳng hạn, thu nhập cho thuê từ bất động sản là 40.000 đô la. Trừ 20.000 đô la đối với các chi phí bảo trì và thuế tài sản khác nhau và giả sử rằng giá trị bất động sản ở mức 1 triệu đô la, tỷ suất vốn hóa là (20.000 đô la/1 triệu đô la) = 2%.

Trong một trường hợp khác, cũng với bất động sản đó, giả sử rằng thu nhập cho thuê ở mức 90.000 đô la, nhưng chi phí bảo trì và/hoặc thuế bất động sản tăng lên đáng kể, chẳng hạn như 50.000 đô la. Tỷ suất vốn hóa khi đó sẽ là (40.000 đô la/1 triệu đô la) = 4%.

Tỷ suất vốn hóa đối với bất động sản đầu tư nên từ 4% đến 10%. Con số chính xác sẽ phụ thuộc vào vị trí của bất động sản cũng như tỷ lệ lợi nhuận của khoản đầu tư.

#3 Lợi tức đầu tư (Return on investment)

Lợi tức đầu tư (ROI) là thước đo lợi tức tổng thể có thể được mong đợi từ một khoản đầu tư bất động sản. Công thức là:

ROI = (Lợi nhuận ròng / Tổng vốn đầu tư) x 100%

ROI cung cấp ước tính nhanh về tỷ suất lợi nhuận có thể được mong đợi từ một khoản đầu tư và nó có thể được sử dụng để so sánh các khoản đầu tư khác nhau và đưa ra các quyết định đầu tư sáng suốt.

Nhiều chuyên gia cho rằng một con số ROI tốt cho nhà đầu tư tiền mặt vào bất động sản là từ 4% - 10%.

#4 Tỷ suất sử dụng (Occupancy rate)

Tỷ suất sử dụng là tỉ lệ của không gian được thuê hoặc sử dụng trên tổng số không gian có sẵn. Công thức là:

Tỷ lệ sử dụng = Số ngày sử dụng / Tổng số ngày trong một năm

Các nhà phân tích sử dụng tỉ lệ sử dụng khi thảo luận về nhà ở cao cấp, bệnh viện, cơ sở lưu trú nhỏ giá rẻ, khách sạn và các đơn vị cho thuê.

Tỉ lệ sử dụng rất quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản bởi vì những con số này cung cấp dấu hiệu của dòng tiền dự đoán.

Một nhà đầu tư mua một tài sản với tỉ lệ sử dụng tương đối thấp phải dành thời gian và tiền bạc để tìm thêm người thuê, và nhà đầu tư ấy có nguy cơ không tìm được người lấp đầy chỗ thuê, trong khi vẫn phải đối mặt với chi phí bảo trì và thuế tài sản.

Bởi vì lí do này, các khu chung cư, trung tâm thương mại và các cơ sở khác có tỉ lệ sử dụng thấp thường được bán với giá thấp hơn các tài sản tương tự với tỉ lệ sử dụng cao.

#5 Hiệu suất cho thuê (Rental yield)

Hiệu suất cho thuê đơn giản là tỷ lệ giữa thu nhập bạn nhận được từ việc cho thuê tài sản chia cho giá trị bất động sản đầu tư. Rental Yield thường được tính theo % và Rental Yield càng cao thì dòng tiền thu về hàng năm từ cho thuê tốt hay lợi tức đầu tư (ROI) cao.

Hiệu suất cho thuê có hai cách tính:

Gross Rental Yield = Tổng tiền cho thuê 1 năm/ Giá trị BĐS đầu tư (thường theo giá giao dịch ban đầu).

Đây là cách tính thông thường, dễ hiểu, dễ so sánh nhưng thông tin không đầy đủ cho việc đầu tư.

Net Rental Yield = (Tổng tiền cho thuê 1 năm - Chi phí phát sinh cho thuê)/ Tổng giá trị BĐS đầu tư.

• Chi phí phát sinh cho thuê gồm chi phí sửa chữa, quảng cáo cho thuê, bảo hiểm, khấu hao tài sản...v.v.

• Tổng giá trị BĐS đầu tư = Giá trị giao dịch ban đầu + chi phí lãi vay (đến thời điểm tài sản đi vào hoạt động) + chi phí pháp lý + chi phí khác để BĐS có thể khai thác được

Rental Yield đơn giản sẽ được so sánh nhanh với tỷ lệ lãi suất ngân hàng, lãi suất đầu tư của các kênh khác nhau khi so sánh với phần lãi tạo ra hàng năm trong việc đầu tư bất động sản.

Ví dụ, Rental Yield trung bình tại Hà Nội khi đầu tư chung cư là khoảng 5%, trong khi lãi suất tiết kiệm là khoảng 6% -7%. Như vậy nếu chỉ quan tâm lợi tức ngắn hạn thì gửi tiết kiệm ngân hàng lại là một phương án hợp lý hơn.

#6 Tỷ lệ giá cho thuê (Price-to-rent ratio)

Tỷ lệ giá cho thuê là một trong những thước đo bất động sản mà các nhà đầu tư sử dụng khi nghiên cứu nếu một thành phố hoặc thị trường nhà ở nào đó là một nơi tốt để đầu tư vào bất động sản cho thuê.

Về cơ bản, nó đo lường khả năng chi trả tương đối của việc thuê và mua bằng cách tính tỷ lệ giữa giá bán trung bình và tiền thuê trung bình hàng năm trong thành phố. Vì vậy, công thức để tính tỷ lệ giá cho thuê chỉ đơn giản là:

Tỷ lệ giá cho thuê = Giá bán tài sản trung bình / Giá thuê trung bình hàng năm

Theo nguyên tắc chung, tỷ lệ giá cho thuê được phân thành ba phạm vi:

• Thấp (15 trở xuống): Mua nhà tốt hơn là thuê nhà

• Trung bình (từ 16-20): Có thể mua hoặc có thể thuê

• Cao (21 trở lên): Thuê nhà tốt hơn là mua nhà

#7 Giá thuê trung bình mỗi mét vuông (Average rent per square meter)

Số liệu này giúp xác định thu nhập cho thuê trung bình trên mỗi mét vuông của tài sản. Nó giúp bạn so sánh thu nhập cho thuê của các loại hình bất động sản khác nhau với các quy mô khác nhau.

Hiện nay, giá thuê trung bình cho một căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh là khoảng 150.000 đồng/m2/tháng. Hãy nhớ rằng đây là mức trung bình và giá thuê có thể thay đổi tùy theo vị trí, quy mô và tình trạng cụ thể của tài sản.

Bảng giá thuê trung bình mỗi mét vuông của căn hộ tiêu chuẩn tại TP.HCM

💡 Lưu ý: Chỉ mang tính chất tham khảo, giá thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí cụ thể, đặc điểm của căn hộ, độ mới, thiết kế và các yếu tố khác.

#8 Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return)

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) là một công thức thường được sử dụng trong các giao dịch bất động sản, tính toán thu nhập thu được từ khoản tiền đầu tư vào bất động sản.

Nói một cách đơn giản, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) đo lường lợi tức hàng năm mà nhà đầu tư thực hiện trên bất động sản, có tính toán đến khoản vay thế chấp phải thanh toán trong cùng một năm.

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) = Dòng tiền hàng năm trước thuế/tổng vốn đầu tư

• Dòng tiền hàng năm trước thuế = (Tổng tiền thuê hàng năm + thu nhập khác) - (thời gian bị bỏ trống + chi phí duy trì bất động sản + thanh toán thế chấp hàng năm)

• Tổng số tiền đã đầu tư là tất cả số tiền mà bạn phải trả để bất động sản cho thuê đó đi vào hoạt động, bao gồm số tiền mua nó, chi phí sửa chữa, phí bảo hiểm,....

Theo nguyên tắc chung, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư ít nhất 8% được coi là tốt cho đầu tư bất động sản nhưng theo thực tế còn phụ thuộc vào các yếu tố khác.

‍