5 bí quyết chọn mua bất động sản sinh lời cao

Để đánh giá liệu bất động sản đó có tiềm năng hay không thật ra còn dựa trên rất nhiều yếu tố khác nhau, nhưng có 5 tiêu chí quan trọng đầu tiên bạn phải cân nhắc khi tìm kiếm bất động sản để đầu tư.

#1 Pháp lý

Pháp lý bất động sản có tầm quan trọng, ảnh hưởng lớn đến giá trị, quyền lợi và nghĩa vụ của chủ đầu tư, khách hàng. Đây là yếu tố then chốt giúp tạo nên sự tin tưởng cho đôi bên.

Nếu một dự án có tính pháp lý rõ ràng thì quyền lợi của giới đầu tư, người mua cũng được đảm bảo tốt hơn. Người dân không phải tự “bơi” trong sự mập mờ, không đáng tin tưởng từ chủ đầu tư. Vậy nên các dự án có tính pháp lý rõ ràng thường được các chủ đầu tư đánh giá cao và đưa ra quyết định lựa chọn nhiều hơn.

Những chuyên gia đã nhận định rằng, yếu tố pháp lý là một việc không chỉ quan trọng với các nhà đầu tư ở góc độ cá nhân mà nó còn là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến uy tín, sự phát triển của doanh nghiệp và cục diện thị trường theo thời gian.

Và tất nhiên những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý luôn có giá bán cao hơn bình thường vì nó đảm bảo được tính chắc chắn và uy tín của sản phẩm.

#2 Định giá bất động sản

Đây là yếu tố quan trọng tạo nên giá trị và cơ sở để xác định tỷ suất sinh lời của bất động sản. Lựa chọn bất động sản có vị trí tốt đồng nghĩa với việc tài sản đầu tư có tiềm năng phát triển.

Nhà đầu tư nên lựa chọn khu vực bất động sản hữu hạn, sở hữu vị trí chiến lược. Ví dụ như các bất động sản tại trung tâm thành phố, bất động sản lô góc, đường ô tô vào được, cảnh quan gần sông/hồ,...

Các nhà đầu tư nên xác định bất động sản tiềm năng bằng cách kiểm tra vị trí đó trong tương lai có thu hút được dòng tiền hay không. Việc xác minh vô cùng đơn giản, bạn sẽ xem xét các khu vực gần bất động sản đó có thể đáp ứng đủ các tiện ích và nhu cầu của đời sống về giáo dục, y tế, giao thông, việc làm...

Bản chất của đầu tư bất động sản là đầu tư vào tiềm năng tương lai của bất động sản đó. Nếu hiện tại vị trí sở hữu chưa đẹp nhưng tương lai nó có khả năng trở thành vị trí tâm điểm thì mới tạo ra lợi nhuận cao. Do đó, nhà đầu tư hãy cẩn thận kiểm tra tiềm năng bất động sản qua vị trí và nhiều yếu tố khác để đầu tư hiệu quả và tránh các rủi ro.

#3 Tiềm năng bất động sản

Sau khi kiểm tra pháp lý và định giá đã chắc chắn bất động sản “sạch”, bước tiếp theo để lựa chọn bất động sản, chúng ta cần kiểm tra quy hoạch trên bất động sản đó.

Thứ nhất kiểm tra xem quy hoạch trên bất động sản, giúp đảm bảo rằng bất động sản đang được quy hoạch đúng cách, phù hợp với mục đích sử dụng, tránh các rủi ro pháp lý và giảm thiểu các chi phí phát sinh trong quá trình xử lý các vấn đề pháp lý.

Thứ hai kiểm tra quy hoạch mở đường dẫn vào/ tiếp giáp bất động sản, là một bước cần thiết để đảm bảo rằng bất động sản được kết nối với hệ thống giao thông đúng cách, thuận tiện cho việc di chuyển và sử dụng.

Việc kiểm tra quy hoạch mở đường dẫn cũng giúp đảm bảo rằng bất động sản được đưa vào sử dụng đúng pháp luật và tránh các rủi ro pháp lý liên quan đến việc sử dụng đất và xây dựng trái phép.

Thứ ba kiểm tra quy hoạch tiện ích gần bất động sản,  vì nó có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó trong tương lai. Những tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên và các cơ sở hạ tầng công cộng khác đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút người mua và cho thuê bất động sản.

Nếu khu vực xung quanh bất động sản đang phát triển các tiện ích mới, giá trị của bất động sản có thể tăng lên. Ngược lại, nếu không có các tiện ích tiện nghi xung quanh, giá trị bất động sản có thể giảm hoặc không có sự tăng trưởng trong tương lai.

#4 Tiềm năng khu vực

Tiếp theo bạn cần xem xét 3 điều sau để đánh giá tiềm năng khu vực của bất động sản, liệu nó có đáng để bạn bỏ tiền vào hay không?

Thứ nhất, về định hướng dịch chuyển cơ cấu khu vực. Nếu một khu vực đang chuyển đổi từ một khu vực công nghiệp sang một khu vực dân cư hoặc thương mại, hoặc đang phát triển một ngành công nghiệp mới, điều này có thể tạo ra cơ hội đầu tư tốt. Đánh giá định hướng dịch chuyển cơ cấu khu vực có thể giúp bạn đánh giá tiềm năng phát triển của khu vực đó và quyết định đầu tư vào thời điểm phù hợp.

Thứ hai, về kế hoạch nâng cấp hạ tầng. Hạ tầng là một trong yếu tố quan trọng trong việc đánh giá tiềm năng đầu tư bất động sản. Nếu khu vực đang được đầu tư nâng cấp hạ tầng, như mở rộng đường giao thông, cải tạo đô thị, cải tạo công viên và khu vui chơi, điều này có thể cải thiện chất lượng cuộc sống của cư dân trong khu vực và tăng giá trị bất động sản.

Thứ hai, về quy hoạch tiện ích. Những tiện ích như trường học, bệnh viện, cửa hàng tiện lợi, khu vui chơi giải trí, v.v. đóng một vai trò quan trọng trong việc thu hút người dân đến sinh sống và đầu tư bất động sản. Nếu khu vực có nhiều tiện ích tốt, giá trị bất động sản trong khu vực đó có thể tăng lên và ngược lại, nếu khu vực thiếu hụt tiện ích, giá trị bất động sản có thể giảm.

#5 Tiềm năng kinh tế vĩ mô

Để đánh giá tiềm năng của bất động sản, ta có thể xét đến các yếu tố kinh tế vĩ mô như:

Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi kinh tế đang phát triển, nhu cầu về bất động sản cũng sẽ tăng. Do đó, nên xem xét tốc độ tăng trưởng kinh tế của khu vực để đánh giá tiềm năng lợi nhuận của bất động sản.

Tình hình tỷ lệ lạm phát: Tỷ lệ lạm phát cao có thể làm giảm giá trị của tiền và đồng thời làm tăng chi phí cho chủ sở hữu bất động sản. Do đó, nên đánh giá tình hình tỷ lệ lạm phát của khu vực để đảm bảo đầu tư vào bất động sản được bảo vệ trước những rủi ro này.

Tình hình thị trường bất động sản: Tình hình thị trường bất động sản của khu vực cũng ảnh hưởng đến tiềm năng kinh tế của bất động sản. Nên tìm hiểu về sự cạnh tranh trong thị trường, giá cả và nhu cầu của khách hàng để đánh giá tiềm năng lợi nhuận của bất động sản.

Chính sách tiền tệ: Chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương cũng ảnh hưởng đến giá trị của tiền và lãi suất bất động sản. Nên đánh giá chính sách tiền tệ hiện tại của khu vực để đảm bảo đầu tư vào bất động sản được ổn định và mang lại lợi nhuận tốt.

Một số cách khác để đánh giá tiềm năng bất động sản

Thời điểm đầu tư

Để xác minh một bất động sản tiềm năng, nhà đầu tư nên kiểm tra khả năng tăng giá của bất động sản qua dấu hiệu thời gian. Nếu khu vực đất đó đã từng bị “thổi giá” gấp 2 - 3 lần trong một thời gian khá ngắn (chỉ từ 1 - 2 năm) thì khó có thể sinh lời.

Nguyên nhân là do giá cả tăng quá cao sẽ ảnh hưởng tới sức mua của khách hàng. Đồng thời, thị trường luôn cần một khoảng thời gian nhất định để có thể hấp thụ mức giá đó. Vì vậy, trong trường hợp này, nhà đầu tư có thể khẳng định rằng bất động sản này chưa đạt đủ yếu tố để hình thành giá trị tiềm năng trong tương lai.

Ngoài ra, chuyên gia cũng lưu ý về một tình huống khác, khi nhà đầu tư nhận thấy khu vực bất động sản có hiện tượng “trũng giá” thì sẽ đánh giá ngay đây là nơi không có tiềm năng. Tuy nhiên, bạn phải kiểm tra thêm trong thời gian sắp tới bất động sản đó có triển khai các dự án như xây dựng khu dân cư, phát triển cơ sở hạ tầng... Bởi trong tương lai, khu vực bất động sản đó sẽ được hưởng lợi từ các dự án này và có khả năng tạo ra giá trị lợi nhuận lớn. Điều quan trọng là nhà đầu tư cần tính toán thời gian phù hợp để tiến vào thị trường nhằm thu lợi nhuận hiệu quả và hạn chế rủi ro.

Kiểm tra sự ổn định của dòng thu nhập

Điều tốt nhất mà một nhà đầu tư nên làm là xem xét sự ổn định của dòng thu nhập. Hãy đánh giá tình hình kinh doanh hoặc công việc của khách thuê có bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế và đại dịch hay không. Nếu bạn không nhìn thấy người thuê có nhu cầu lâu dài, thì điều tương tự sẽ xảy ra đối với dòng thu nhập của bất động sản. Giá trị tương lai của bất động sản dựa trên hợp đồng thuê và khả năng của khách thuê trong việc thực hiện các điều khoản của hợp đồng thuê.

Hiểu biết về các yếu tố kinh tế vĩ mô tại địa phương

Hãy tìm hiểu các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng đến kinh tế địa phương. Những doanh nghiệp và ngành công nghiệp nào hiện đang mang lại thu nhập cho người dân là gì và điều gì sắp diễn ra? Bạn có thể sử dụng vòng đời của bất động sản để xác định xem thị trường bất động sản và nền kinh tế địa phương đang trong giai đoạn khởi đầu, tăng trưởng, trưởng thành hay suy giảm khi đánh giá mức độ tăng trưởng và tiềm năng tăng giá.

Xem xét dữ liệu trong năm qua

Trước đây, một nhà đầu tư có thể xem xét các số liệu lịch sử để đánh giá hoạt động của bất động sản trong một thị trường cụ thể thông qua các chu kỳ khác nhau. Thế giới đang thay đổi nhanh hơn và khác biệt hơn bao giờ hết và rất nhiều cách làm trong số đó không còn được áp dụng nữa. Để đánh giá giá trị bất động sản trong tương lai, các nhà đầu tư nên xem xét dữ liệu trong năm qua để xem thị trường nào ổn định hoặc được đánh giá cao trong thời kỳ đại dịch.

Quan tâm đến giá trị đất

Khi thẩm định một dự án bất động sản tiềm năng nên dựa vào giá trị đất đó phát triển như thế nào trong tương lai hơn là giá trị xây dựng. Bạn phải nắm rõ quy tắc trắc địa giá đất phải cao hơn giá nhà. Tiềm năng về đất mới thực sự quan trọng. Với thị trường nhà đất khi khảo sát, bạn nên chọn những địa điểm có giá 1m² đất cao hơn ít nhất là 2 lần so với 1m² giá xây dựng nhà. Đây là tiêu chí quan trọng đánh giá tốc độ đô thị hóa của từng khu vực. Nếu giá đất thấp hơn mức đã nêu, quá trình thu hút dân cư bị đánh giá là chậm. Ngược lại, giá đất cao hơn càng nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa đang rất nhanh.

Theo dõi cán cân cung – cầu

Trước khi đầu tư, hãy theo dõi nguồn cung và nhu cầu. Nếu nguồn cung thấp và nhu cầu cao, bạn có thể kỳ vọng giá trị bất động sản tăng lên một cách hợp lý. Một cách để theo dõi điều này là so sánh doanh số bán hàng đang chờ xử lý và đây là dữ liệu mà mọi người có thể dễ dàng truy cập. Tỷ lệ cao hơn của doanh số bán hàng đang chờ xử lý nói chung sẽ là dấu hiệu của việc gia tăng giá trị bất động sản.

Đặt ra một khung thời gian cho dự báo

Bạn cần bắt đầu với khung thời gian cho dự báo của mình. Nếu bạn đang nghĩ về khoản đầu tư trong 20 năm, thì bạn sẽ phải xem xét tỷ lệ tăng trưởng trung bình hàng năm của chỉ số giá nhà trong 20 năm qua. Sau đó, tính toán giá trị tương lai của giá đầu tư cơ bản trong phạm vi ngân sách của bạn bằng cách sử dụng tỷ lệ đó. Tất nhiên, điều này không hoàn toàn chính xác, nhưng sẽ là cơ sở để bạn đánh giá tình hình thị trường khách quan và hợp lý hơn.

Kiểm tra từ khóa thịnh hành trên Google

Để biết được dự án bất động sản ở khu vực đó có tiềm năng không; bạn nên search các từ khóa thịnh hành đối với các căn hộ và bất động sản ở khu vực lân cận nằm trong mục tiêu bạn nhắm tới. Hãy truy cập các trang web và nghiên cứu đối tượng bạn quan tâm. Hãy tìm các bất động sản có lượt tìm kiếm cao nhưng số lượng căn còn để cho thuê/bán lại ít. Điều này giúp bạn dễ đánh giá tiềm năng tăng giá và giá thuê. Đồng thời, hãy lập nhật ký dữ liệu mở rộng trên trình duyệt; theo dõi xu hướng bất động sản dựa trên tỷ lệ khả dụng theo thời gian thực từ đó chọn bất động sản tiềm năng.