5 sai lầm cần tránh khi đầu tư bất động sản

#1 Thiếu sự nghiên cứu

Người sắp mua nhà (bao gồm cả mua nhà đất lẫn căn hộ chung cư) không chỉ đặt ra các câu hỏi về ngôi nhà, mà cần phải điều tra, tìm hiểu kỹ về khu vực xung quanh của ngôi nhà, hay về hàng xóm láng giềng quanh đó.

Bạn nên biết rằng, cho dù một ngôi nhà có đẹp đến mấy nhưng hàng xóm xung quanh toàn là những người kém văn minh, nhậu nhẹt, bài bạc suốt cả ngày thì giá trị ngôi nhà và chất lượng sống cũng sẽ mất đi rất nhiều. Thử hỏi liệu xem bạn có đáng để đổ tiền đầu tư vào căn nhà đó hay không?

Dưới đây là danh sách một số câu hỏi mà nhà đầu tư bất động sản tương lai nên đặt ra về ngôi nhà:

• Xung quanh ngôi nhà có tiện ích hay trung tâm thương mại gì hay không?
• Ngôi nhà có nằm ở khu vực bị ô nhiễm hoặc có vấn đề về môi trường không, hay xung quanh ngôi nhà có tụ điểm nhậu nhẹt hay quán bar không?
• Ngôi nhà có vấn đề gì về nền móng hoặc kết cấu cần xử lý không?
• Ngôi nhà có gì mới và có gì cần phải thay thế?
• Tại sao chủ cũ của ngôi nhà lại bán?
• Tiềm năng phát triển của ngôi nhà trong tương lai có tốt không, có dính vào quy hoạch nào không?

#2 Đầu tư theo phong trào

Sai lầm phổ biến thứ hai mà nhiều người đầu tư hay mắc phải đó là họ thường dốc tiền mua bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi "khủng", hay thậm chí gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều.

Ngoài ra, họ cũng mắc sai lầm khi chỉ thấy cái lợi trước mắt mà chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản đằng sau như: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, hiệu quả sinh lời... Nếu đã từng hoặc đang mua và đầu tư nhà đất kiểu này, bạn cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào bất động sản.

#3 Tự bản thân làm mọi thứ

Rất nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng họ biết hết mọi thứ và bản thân họ có thể hoàn thành một giao dịch thật sự. Đây là sai lầm khá nghiêm trọng có thể khiến quá trình đầu tư thất bại.

Các nhà đầu tư BĐS nên tận dụng mọi nguồn lực có thể và những chuyên gia thân quen để nhờ giúp đỡ đưa ra quyết định mua bán đúng đắn. Ngay bây giờ, người đầu tư hãy tự mình liệt kê ra một danh sách bao gồm những ai/đơn vị nào sẽ hỗ trợ mình trong tiến trình đầu tư nhà đất, trong đó có thể bao gồm: một sàn giao dịch bất động sản có uy tín, một nhân viên môi giới nhạy bén, hay một luật sư giỏi về bất động sản.

Những chuyên gia này có đủ khả năng để cảnh báo các nhà đầu tư về bất cứ vấn đề gì liên quan đến ngôi nhà cũng như hàng xóm xung quanh. Trong trường hợp là luật sư, anh ra có thể cảnh báo cho người mua nhà bất cứ thiếu sót gì liên quan đến chứng từ hay quyền xây cất để giúp người mua có thể trở lại nơi ở.

#4 Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính

Đây là sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư bất động sản trong những năm thời kỳ khủng hoảng xảy ra. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50 - 80%), nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc.

Nếu như thanh khoản kém, nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo bất động sản với giá thấp. Có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra, nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.

#5 Mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính

Những trường hợp liều lĩnh này thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn đầu tư không đủ, quỹ dự phòng quá ít, không thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.

Hãy luôn nhớ rằng: Chỉ mua bất động sản từ người cần bán

Vì nhà đầu tư dễ dàng mua bất động sản với giá hời nếu biết được thông tin về nhu cầu của chủ bất động sản muốn bán nhanh để giải quyết nhu cầu tài chính gấp. Tuy nhiên, bạn cần kỹ năng đàm phán giỏi thì mới có thể nắm bắt được cơ hội đó.

Mặt khác, nhà đầu tư phải có sự nhạy cảm về giá cả nhằm tính toán kế hoạch đầu tư phù hợp. Bạn nên xem nhiều bất động sản trong cùng một khu vực để tham chiếu về tiềm năng giá cả của từng loại bất động sản trước khi quyết định đầu tư.

5 kiểu tư duy nhà đầu tư bất động sản cần tránh

#1 Không sợ hãi

Kiểu nhà đầu tư có tư duy không sợ hãi thường lao đầu vào bất cứ cơ hội nào mà trông có vẻ hào nhoáng. Nhà đầu tư kiểu này thường không có chiến lược đầu tư rõ ràng nào ngoài việc mua theo “linh cảm” trong thị trường bất động sản mà họ tin rằng chắc chắn sẽ tăng giá trị và không nghiên cứu cẩn thận các dữ liệu trước khi quyết định đầu tư.

Mục tiêu của họ nói chung là cố gắng kiếm tiền nhanh chóng và thường đổ lỗi cho người khác hoặc do “vận số” nếu họ đầu tư không có lãi từ bất động sản. Chiến lược đầu tư cốt lõi của họ là dựa vào sự “may mắn”.

#2 Quá cảm tính

Nhà đầu tư coi trọng cảm xúc thường quyết định mua bất động sản dựa trên yếu tố tình cảm. Họ thường đầu tư vào bất động sản vì lý do gia đình (tức là mua nhà cho con cái ở) hoặc đã từng gắn bó với bất động sản đó, chẳng hạn như nơi họ đang sống hoặc lớn lên, hay thậm chí là “yêu thích ngay từ cái nhìn đầu tiên”.

Nhà đầu tư quá cảm tính bị ảnh hưởng bởi những bức ảnh đẹp về một bất động sản trên trang web và có xu hướng bị dao động bởi các chiêu trò quảng cáo bất động sản như danh tiếng và giải thưởng uy tín của nhà thầu xây dựng.

Một trường hợp khác tương tự đó là nhà đầu tư bị cảm xúc chi phối thường háo hức phác thảo ra thiết kế của riêng mình dành cho bất động sản, điều này có nghĩa là bất động sản đó đáp ứng mong muốn của chính nhà đầu tư hơn là của khách hàng tiềm năng.

Điều đó khiến bất động sản này không được coi như một khoản đầu tư. Đối với nhà đầu tư quá cảm tính, các con số thực tế của khoản đầu tư hầu hết là phỏng đoán mà không hề được tính toán chính xác.

#3 Thừa vốn

Các nhà đầu tư thừa vốn cũng có xu hướng cảm tính trong cách tiếp cận các khoản đầu tư bất động sản của họ. Họ không coi bất động sản đầu tư của mình như một công việc kinh doanh, thay vào đó họ đặt tiêu chuẩn và kỳ vọng của riêng mình vào cách những người khác (tức là người thuê tiềm năng của họ) sống như thế nào.

Điều này dẫn đến việc họ quá mức lãng phí tiền vào những dự án thiết kế không cần thiết đối với bất động sản, thay vì chi tiền để sửa chữa hay cải tạo những khu vực có thể mang lại nhiều lợi nhuận hơn.

Nhà đầu tư thừa vốn nếu chọn lựa người thuê không cẩn trọng, bất động sản của họ thường hao mòn rất nhanh. Thậm chí, nếu nhà đầu tư thực hiện dự án thiết kế quá mức cần thiết đối với bất động sản, họ có thể gặp phải tình trạng khó kiếm người thuê.

#4 Quá keo kiệt

Nhà đầu tư keo kiệt thường chi ít hoặc không chi tiền để bảo trì tài sản của họ, trái ngược với nhà đầu tư thừa vốn. Một bất động sản không được bảo trì thường xuyên sẽ không hấp dẫn đối với người thuê.

Do đó, bất động sản này thường không thể đạt được mức tăng trưởng vốn tối ưu. Một bất động sản chất lượng thấp, bị nhà đầu tư bỏ quên, khiến những người đang thuê không hài lòng và họ có nguy cơ lựa chọn chuyển đi.

Khi đó, nhà đầu tư sẽ trở nên căng thẳng và tốn thêm nhiều chi phí hơn để tìm kiếm người thuê mới trong khi bất động sản bị bỏ trống và không có lợi nhuận.

#5 Phân tích quá mức

Các nhà đầu tư tài ba thường là người dành rất nhiều thời gian để nghiên cứu và phân tích vô vàn thông tin dữ liệu. Với tâm lý không để bị lừa, nghiên cứu là chìa khóa đối với bất kỳ khoản đầu tư thành công nào.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư phân tích quá mức thường sẽ chần chừ không hành động vì họ phân tích quá mức mọi khía cạnh của thỏa thuận tiềm năng. Điều này thường dẫn đến việc họ trở nên quá thận trọng trong cách tiếp cận thị trường, và cuối cùng, nỗi sợ hãi lấn át tất cả.

Nhà đầu tư phân tích quá mức thường sẽ là người nắm bắt nhanh nhạy các thông tin liên quan đến đầu tư bất động sản, tuy nhiên họ quá cẩn trọng và do dự trước khi đưa ra quyết định đầu tư vì không muốn mạo hiểm. Họ bỏ lỡ rất nhiều cơ hội vàng và mất rất nhiều thời gian để đưa ra quyết định đầu tư.

Kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho người ít vốn

Đầu tư bất động sản như thế nào cho người ít vốn để có lợi cho các nhà đầu tư mới và tránh những khoản phí không hợp lý.

#1 Tìm mua loại bất động sản có chi phí rẻ hơn thị trường

Công việc tìm mua bất động sản có chi phí thấp hơn thị trường cũng không hẳn là một điều dễ dàng ngay cả với người tay ngang. Các chuyên gia khuyên rằng, các nhà đầu tư mới hãy chú ý chọn một khu vực muốn đầu tư rồi sau đó xem xét, phân tích, quan sát, “nằm vùng” từ 2 đến 3 tháng. Để có cơ hội săn được các bất động sản giá rẻ hơn giá thị trường, chắc chắn những nhà đầu tư cần phải bỏ thời gian, công sức tìm hiểu, tham khảo số lượng lớn bất động sản, có thể hàng chục thậm chí hàng trăm bất động sản khác nhau ở địa chỉ đó trong một thời gian nhất định.

Sau khi tham khảo thị trường đủ lâu, bạn sẽ có kinh nghiệm, cái nhìn tổng quan về bất động sản trong khu vực, bất động sản nào có chi phí rẻ hơn và giúp các nhà đầu tư tránh bị môi giới dẫn dắt.

#2 Thuê bất động sản rồi cho thuê lại

Chiến lược đầu tư bất động sản này đặc biệt có lợi cho người ít vốn, dễ dàng thực hiện giao dịch và có dòng tiền ra vào ở ngay hiện tại. Nhà đầu tư sẽ thuê lại 1 căn nhà phố hay tòa nhà có nhiều phòng, sau đó chỉnh sửa, cải tạo rồi cho các cá nhân khác thuê phòng.

#3 Mua nhà cũ và tân trang lại

Đây là phương thức đầu tư tốn kém nhất. Thay vì nhà đầu tư mua tích sản cho mình, có thể trang hoàng, sửa sang với mức phí hợp lý thì với hình thức này, nhà đầu tư phải mua bất động sản và tốn thêm tiền sửa sang, thiết kế, sắm nội thất, đồ gia dụng,... rồi mới bán lại cho nhà đầu tư khác. Bên cạnh đó, nhà đầu tư muốn đầu tư theo hình thức này yêu cầu cần nhiều thời gian để tìm căn nhà hay loại hình bất động sản ưng ý, giá tốt.

• Đầu tư tích lũy: Tức các nhà đầu tư mua bất động sản như một tài sản tích lũy. Thông thường các nhà đầu tư sẽ ít bị ảnh hưởng bởi thị trường, hay giá cả cung cầu. Nhà đầu tư tích lũy sẽ giữ tài sản của họ và chỉ bán khi họ thấy tài sản của họ tăng đến mức định giá khiến họ hài lòng. Hình thức đầu tư này phù hợp với những nhà đầu tư có số vốn rảnh rỗi tương đối lớn và biết chọn thời điểm bán ra.
• Đầu tư lướt sóng: Đây là hình thức mua đi bán lại bất động sản kiếm lợi nhuận dựa vào chênh lệch giá thị trường. Nhà đầu tư lướt sóng sẽ bán ngay lúc giá thành cao và có thể hưởng lợi nhuận ngay tức thì, tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro và đòi hỏi có sự nhanh nhạy để đón đầu thị trường.
• Đầu tư gây ra dòng tiền: Đây là hình thức mà các nhà đầu tư sẽ mua lại bất động sản, tùy theo mục đích sử dụng, cải tạo, xây dựng rồi cho thuê lại. Hình thức này tạo ra dòng tiền ổn định và lâu dài tuy nhiên nhà đầu tư cần có nguồn vốn, kỹ năng quản lý và phát triển tốt.