Khái niệm phân khúc thị trường là gì?

Khái niệm phân khúc thị trường là thuật ngữ ngành quảng cáo và tiếp thị đề cập đến việc tập hợp những người mua tiềm năng thành một nhóm người. Những người mua này có nhu cầu giống nhau và có những phản hồi giống nhau trên thị trường. Phân khúc thị trường được nhiều đơn vị quảng cáo của các công ty nhắm mục tiêu để có thể tiếp cận quảng cáo và bán hàng cho những nhóm người trong phân khúc đó. Những phân khúc thị trường khác nhau được phân chia bởi nhiều yếu tố có thể kể đến như: địa vị xã hội, giới tính, lứa tuổi, nhu cầu, thu nhập, v.v..

Như vậy, phân khúc bất động sản tức là sự phân chia khách hàng có nhu cầu về bất động sản thành những nhóm khách hàng khác nhau. Ví dụ như phân khúc về giá, khu vực, loại hình.

A. Phân khúc theo loại hình

1. Đất nền

Đây là loại hình đầu tư bất động sản mạo hiểm, chứa rất nhiều rủi ro nhất, nhưng luôn thu hút rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp khiến việc sở hữu đất nền ở những thành phố lớn trở nên khan hiếm. Bởi vậy, những người có kinh nghiệm đầu tư nhà đất sẽ tìm đến các vùng ngoại thành, ven tỉnh để đầu tư loại hình này với mức vốn hợp lý hơn.

‍Ưu điểm

• Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.
• Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 4 - 5 lần lãi suất ngân hàng.
• Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện.
• Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường 20% - 30%
• Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.
• Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.
• Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
• Nếu đất nền có sổ đỏ, sổ hồng, sẽ được ngân hàng hỗ trợ lên tới 70%.

Nhược điểm

• Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
• Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải "chôn" vốn lâu.
• Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

2. Nhà mặt phố, Officetel

Một loại hình đầu tư bất động sản không mới nhưng chưa bao giờ giảm nhiệt vì có nguồn cầu luôn ở mức tốt, đó là đầu tư nhà phố. Đáp ứng đa dạng mục đích sử dụng: vừa có thể sinh sống, kinh doanh trực tiếp, vừa có thể cho kinh doanh cho thuê, nhà phố luôn có nhu cầu cao, là mục tiêu của rất nhiều khách hàng đầu tư.

Bên cạnh đó, căn hộ Officetel (loại hình bất động sản có thể kết hợp linh hoạt các chức năng làm việc và lưu trú) cũng là một hình thức đầu tư bất động sản đem lại mức lợi nhuận hấp dẫn. Đây là loại hình đầu tư được dự đoán sẽ đón đầu xu hướng bất động sản trong những năm tiếp theo nhờ chức năng tích hợp độc đáo.

Ưu điểm nhà mặt phố

• Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh.
• Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.
• Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có.
• Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đất nền.

Nhược điểm nhà mặt phố

• Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao vì sự đồng bộ so với khu vực.
• Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.
• Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn.

Ưu điểm Officetel

• Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.
• Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.
• Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
• Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.

Nhược điểm Officetel

• Diện tích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.
• Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.
• Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác.

3. Nhà trọ cho thuê

Là phiên bản “thấp hơn” của đầu tư căn hộ chung cư, phòng trọ cho thuê được đánh giá là có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản lớn và tính chắc chắn cao, không chịu ảnh hưởng của biến động thị trường bất động sản nhờ nguồn cầu ổn định, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, nơi tập trung phần lớn sinh viên - nhóm đối tượng luôn có nhu cầu thuê trọ cao.

Tuy nhiên, loại hình này vẫn ẩn chứa một số rủi ro nhất định do khó kiểm soát được an ninh, cũng như chi phí bảo trì lớn.

Ưu điểm

• Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
• Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.
• Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.

Nhược điểm

• Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.
• An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê.
• Khả năng sinh lời thấp.
• Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu.
• Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều.

4. Căn hộ chung cư

Trước tình hình nguồn cung về đất khan hiếm như hiện nay, đầu tư căn hộ chung cư ngày một lên ngôi, thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư. Đây là loại hình bất động sản có phương thức thanh toán linh hoạt nhất với nhiều chính sách mua nhà trả góp hấp dẫn do chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng để tung ra thị trường, tạo điều kiện thuận lợi để người mua dễ dàng sở hữu căn hộ dù chưa tích lũy đủ vốn.

Ưu điểm

• Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt.
• Ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn.
• Tính thanh khoản tốt. Cho thuê, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng.

Nhược điểm

• Nhiều dự án căn hộ chung cư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế.
• Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.
• Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.

5. Bất động sản nghỉ dưỡng

Sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam những năm gần đây đã đưa bất động sản nghỉ dưỡng trở thành loại hình đầu tư được chú ý bậc nhất và nhanh chóng khẳng định vị thế át chủ bài cho các nhà đầu tư ưa thích bước đi “chậm mà chắc”.

Bên cạnh mục đích để ở khi có nhu cầu, bất động sản nghỉ dưỡng còn được tận dụng để kinh doanh với mức lợi nhuận hấp dẫn.

Ưu điểm

• Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.
• Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư khác không có được.
• Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 - 14% kéo dài từ 8 - 10 năm.
• Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này.

Nhược điểm

• Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.
• Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.
• Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý.

6. Nhà xưởng

Trong khi các loại hình đầu tư bất động sản khác tập trung tại các vùng trung tâm các tỉnh, thành phố lớn thì đầu tư nhà xưởng thường xuất hiện ở những nơi có diện tích lớn và tập trung phát triển công nghiệp. Xu hướng mở rộng và phát triển thị trường khiến nhu cầu tìm thuê nhà xưởng, nhà kho để hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng cao.

Chính vì vậy, đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư tiềm năng nhưng yêu cầu chủ đầu tư phải có nguồn vốn dài hạn và sẵn sàng cho mọi rủi ro bởi thời gian thu hồi vốn tương đối chậm.

Ưu điểm

• Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.
• Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.

Nhược điểm

• Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.
• Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.
• Khó tìm quỹ đất lớn.
• Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư.

B. Phân khúc theo giá

1. Phân khúc bất động sản giá rẻ

Phân khúc bất động sản giá rẻ ra đời chủ yếu để đáp ứng được tập khách hàng có thu nhập thấp và tài chính của họ có giới hạn. Vì thế đúng với tên gọi của nó, mục tiêu phân khúc bất động sản giá rẻ hướng đến là những người thu nhập thấp ở xã hội và họ cần được hỗ trợ về tài chính để có thể mua nhà. Điển hình trong các gói hỗ trợ tài chính cho phân khúc giá rẻ là gói 30.000 tỷ đồng của Nhà nước. Phân khúc giá rẻ là những dự án từ 500 triệu đồng đến 2 tỷ đồng và chủ yếu là các dự án nhà ở xã hội.

Tại Việt Nam, thị trường của phân khúc bất động sản giá rẻ này phát triển rất mạnh và luôn sôi động. Tuy nhiên, số lượng môi giới bất động sản từ đó cũng rất nhiều, người mua cũng có nhu cầu nhiều nên sự cạnh tranh ở phân khúc này cũng là rất lớn. Ở phân khúc bất động sản giá rẻ, chính phủ Việt Nam rất quan tâm bởi đây là phân khúc giúp cho những người có thu nhập thấp có thể an cư lạc nghiệp.

Khách hàng lựa chọn phân khúc này chủ yếu quan tâm đến giá của sản phẩm. Vì thế để tiếp cận được tệp khách hàng này, điều các dự án, nhà đầu tư cần nhất đó là hạ được giá thành và người môi giới bất động sản cũng cần phải hiểu được tâm lý của tập khách hàng này. Họ quan tâm chủ yếu đến giá mà không phải quá nhiều về tiện ích, chất lượng của các sản phẩm họ nhận được.

2. Phân khúc bất động sản tầm trung

Phân khúc bất động sản tầm trung là phân khúc giá dành cho nhiều đối tượng hơn trên thị trường có thể tiếp cận. Với giá trị ở mức vừa phải của các dự án và sản phẩm trên thị trường thì đây là những dự án căn hộ ở ven đô, đất nền hoặc nhà ở ven các đô thị.

Ở phân khúc bất động sản tầm trung sẽ có nhiều dự án hơn so với thị trường giá rẻ và khách hàng cũng nhận được nhiều sự lựa chọn hơn. Mật độ bất động sản của phân khúc tầm trung này rộng hơn. Mức giá tầm trung ở thị trường Việt Nam dao động từ 2 tỷ đến 5 tỷ đồng. Các dự án này hoàn toàn có thể nằm ở vùng ven hoặc trung tâm thành phố với mức giá kể trên.

Phân khúc thị trường bất động sản tầm trung cũng được đánh giá còn rất nhiều tiềm năng và dư lượng. Bởi vì khách hàng có thu nhập tầm trung ở Việt Nam đang ngày càng tăng cao, những người có khả năng tiếp cận phân khúc này ngày càng nhiều.

Tuy nhiên khách hàng khi lựa chọn phân khúc này vẫn có tâm lý về giá. Họ có thể vẫn lơ lửng giữa giá tầm trung với giá rẻ, hoặc giá tầm trung với các sản phẩm cao cấp. Khách hàng của dự án này vì đã bắt đầu quan tâm đến chất lượng căn hộ cũng như tiện ích các dự án. Do đó, đây là phân khúc các nhà thầu thường bắt đầu lưu tâm hơn trong quá trình phát triển dự án. Cùng với đó, những nhà môi giới bất động sản cũng quan tâm hơn tới tâm lý khách hàng ở phân khúc này để kéo họ về với đúng phân khúc họ đang mong muốn chứ không lơ lửng giữa cao cấp, giá rẻ với tầm trung.

3. Phân khúc bất động sản cao cấp

Phân khúc bất động sản cao cấp là những dự án trong khu đô thị hoặc những dự án chung cư thuộc vị trí đắc địa, có tiện ích cao cấp đáng ứng.

Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp là phân khúc bất động sản kén chọn người mua và dành cho số ít người Việt. Chủ yếu nó sôi động bởi ở thị trường Việt dành cho các chuyên gia và khách hàng nước ngoài. Các dự án này có giá dao động trong khoảng từ 5 – 20 tỷ đồng.

Khách hàng lựa chọn loại bất động sản ở phân khúc cao cấp vẫn quan tâm đến giá bán nhưng chủ yếu là quan tâm đến vị trí và tiện ích của các dự án. Họ cũng kỹ tính hơn trong việc lựa chọn môi giới bởi vì họ cũng là người am hiểu về thị trường và có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc lựa chọn sản phẩm bất động sản.

4. Phân khúc thị trường bất động sản siêu cao cấp

Phân khúc thị trường bất động sản siêu cao cấp chủ yếu là biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự đơn lập, biệt thự liền kề, biệt thự song lập, shophouse, penthouse, căn hộ duplex, v.v. và những căn hộ có view đẹp kèm vị trí độc tôn. Giá của những sản phẩm này thường trên 20 tỷ đồng.

Phân khúc bất động sản siêu cao cấp đương nhiên là những khách hàng thượng lưu, những người thành đạt. Do vậy, phân khúc thị trường này bị thu hẹp về tập khách hàng.

Phân khúc khách hàng này thường chỉ tin tưởng những nhà môi giới gần gũi, những nhà môi giới riêng của họ. Do vậy, những công ty môi giới hay môi giới cá nhân cần phải nắm bắt tâm lý tốt, thực sự am hiểu về dự án họ muốn đưa ra giới thiệu thì mới có thể thành công ở phân khúc này.