1. Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam

Khác với những thị trường đã lâu đời và lớn như Mỹ, Úc, Singapore, thị trường bất động sản ở Việt Nam có lịch sử tương đối ngắn, vì Việt Nam đã có một thời gian dài đóng cửa không giao thương với các nước do chiến tranh.

Vào giữa những năm 1990, Việt Nam mới kết nối giao thương lại với Mỹ và tham gia vào ASEAN. Cũng thời điểm đó, quyền sở hữu tài sản tư nhân mới được hợp thức hóa. Và thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phát triển nhanh chóng từ đó, tuy nhiên, do sự phát triển quá nhanh và chưa có nhiều biện pháp chế tài, pháp luật nên đã có trường hợp“bong bóng” xuất hiện.

Song, chính phủ không ngừng nghỉ việc cải thiện hệ thống pháp luật để thị trường bất động sản phát triển theo chiều hướng tích cực hơn.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tổng giá trị thị trường bất động sản cả nước năm 2021 ước đạt khoảng 320 tỷ USD, tăng đáng kể so với các năm trước.

2. Thị trường bất động sản

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được. Tuy tiêu chí phân loại bất động sản của các nước khác nhau nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn với đất đai. Theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2015 quy định:

“Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo, v.v…

Bên cạnh đó bất động sản là là một trong những đối tượng kinh doanh mang tính đặc thù, có tác động rất lớn đến các hoạt động đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng....bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Nước ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu kinh doanh bất động sản cũng đang phát triển mạnh mẽ và sôi động, đa dạng về hình thức.

Thị trường bất động sản vừa mang tính khu vực vừa mang tính vừa chịu sự chi phối mang tính đa phương của các yếu tố quốc tế. Pháp luật về quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản là một bộ phận pháp luật có vị trí quan trọng trong pháp luật về đất đai nhà ở của Việt Nam.

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thể. Như vậy, thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản... được tiến hành.

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển thúc đẩy việc tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất ngày càng khai thác đất đai có hiệu quả hơn. Thị trường bất động sản là thước đo trình độ chuyển sang cơ chế thị trường của mỗi một quốc gia. Thị trường bất động sản sẽ phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng của thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình lưu thông.

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thể. Chia làm 2 loại:

• Thị trường sơ cấp ( Thị trường phát hành)Là thị trường nơi bất động sản được giao dịch lần đầu tiên. Là nơi diễn ra các giao dịch giữa Nhà nước với người sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc đầu tư, tạo lập bất động sản để đưa vào kinh doanh. Do đó, đây còn được gọi là thị trường cấp 1.
• Thị trường thứ cấp (Thị trường cấp 2)Đây là thị trường giao dịch các bất động sản sau khi chúng đã được phát hành tại thị trường sơ cấp. Hoạt động tại thị trường thứ cấp thường diễn ra trên phạm vi rộng và có tổng mức lưu chuyển vốn lớn hơn nhiều so với thị trường sơ cấp. Có thể hiểu thị trường thứ cấp là nơi diễn ra các giao dịch giữa các chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản với khách hàng và các chủ thể liên quan, giúp cho bất động sản được lưu thông trên thị trường.

3. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản kí toàn bộ vốn đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt. Đây chính là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai thông một loại thị trường có vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, đó là Thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản có các đặc điểm sau đây:

• Thứ nhất: Bất động sản là “hàng hóa đặc biệt” nên phải có phương thức mua bán, chuyển nhượng đặc biệt. khi mua bán phải thỏa mãn hai yêu cầu pháp lí:

Một là, yêu cầu về ký kết có công chứng và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

Hai là, làm thủ tục đăng kí chủ quyền, thực hiện các nghĩa vụ với cơ quan quản lí Nhà nước để xác lập chủ quyền. Khi tham gia giao dịch trên thị trường, người cho vay, người mua, người thuê, bên thứ ba khác có nhu cầu về Bất động sản cần tìm hiểu lí lịch, nguồn gốc của Bất động sản xem đó có phải là “tài sản có tì vết” hay không để hạn chế rủi ro.

• Thứ hai: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động của người mua và người bán Bất động sản giao kết với nhau. Hoạt động thuê Bất động sản chính là hoạt động mua lại quyền sử dụng Bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định của quyền sử dụng Bất động sản.

Thị trường bất động sản muốn hình thành và phát triển cần có ba yếu tố : Chủ thể; khách thể; giới trung gian. Nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không hình thành một Thị trường bất động sản đầy đủ.

Các chủ thể tham gia Thị trường bất động sản gồm: người môi giới, công ty tư vấn, nhà đầu tư, giới trung gian, người bán bất động sản và người mua bất động sản.

Khách thể của Thị trường bất động sản: khách thể của Thị trường bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất trên lãnh thổ của Việt Nam. Nhu cầu sử dụng đất rất đa dạng, các lợi ích mà các chủ thể hướng tới chính là đất đai. Nhưng ở đây đất không phải là vô tận mà là vốn đất được xác định, có người sử dụng một cách cụ thể.

Giới trung gian: giới trung gian có sự tác động lớn đối với Thị trường bất động sản, là động lực cho Thị trường bất động sản phát triển. với hình thức môi giới trung gian từ việc tìm địa điểm cho tới khi xây dựng xong. Muốn cho Thị trường bất động sản lành mạnh, cần nhanh chóng thay thế các “cò” bằng đội ngũ chuyên viên môi giới được đăng kí hành nghề.

• Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính đặc vùng và khu vực.

Mỗi một vùng, một địa bàn dân cư tập trung sinh sống luôn tồn tại phong tục, tập quán, phong cách sống riêng và bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu tố thị hiếu, tâm lí. Cách dựng nhà ở nông thôn, vùng đồng bằng khác với trung du miền núi. Cách sống và dựng nhà của miền bắc khác với đồng bằng sông Cửu Long. Bất động sản không tập trung mà trải rộng trên phạm vi cả nước. Mỗi vùng các yếu tố mang đặc trưng của địa phương có quy mô và trình độ khác nhau, trình độ phát triển văn hóa, kinh tế, xã hội, dân số sẽ khác nhau cả về chất lượng và số lượng, mẫu mã, kiểu dáng, thiết kế, mĩ thuật...Như vậy sẽ dẫn tới sự khác nhau về quy mô và hình thức hoạt động của thị trường.

• Thứ tư: các yếu tố tác động đến chất lượng của hoạt động Thị trường bất động sản bao gồm: trình độ phát triển kinh tế của đất nước trước những cơ hội và thách thức của thời cuộc và sự tác động của hội nhập kinh tế quốc tế.

4. Phân loại thị trường bất động sản

• Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,...

Thị trường phi chính thức: giao dịch về bất động sản  không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ

• Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường

Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.

Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê

Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản.

• Căn cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường

Thị trường đất đai

Thị trường nhà ở

Thị trương bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở

Thị trường bất động sản dụng trong dịch vụ.

• Căn cứ vào tính chất giao dịch

Thị trường mua bán bất động sản

Thị trường thuê và cho thuê bất động sản

Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp, bảo hiểm

Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.