4 rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản

#1 Giao dịch “Đúng thời điểm nhưng không đúng người”

Trường hợp này có thể xảy ra khi bất động sản tiến hành giao dịch thuộc sở hữu của một người lại được người khác đứng ra giao dịch thay nhưng không có giấy tờ ủy quyền. Hoặc tài sản do nhiều người đứng tên đồng sở hữu nhưng chỉ có một bên đứng ra giao dịch. Do đó khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu.

Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về định đoạt tài sản chung:

"1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.”

Theo đó, trước khi ký hợp đồng mua bán đất, cả người mua và người bán cần xác định rõ về chủ sở hữu chung của mảnh đất. Khi giao dịch cần có sự đồng ý và chữ ký của tất cả các đồng sở hữu, hoặc có giấy ủy quyền cho một người đứng ra giao dịch chính.

Ngoài ra theo Luật Công chứng 2014 quy định về người được đề nghị tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, bao gồm: “Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật.”

Như vậy khi một người tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều đồng sở hữu, khi phát hiện vi phạm, các đồng sở hữu khác, Công chứng viên, người có quyền và lợi ích liên quan,… có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

#2 Thỏa thuận cọc qua loa

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc là để nhằm đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác hoặc nhằm thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

Trong một số mẫu hợp đồng đặt cọc thường chỉ quy định chung chung về các điều khoản, bản thân người mua bán đất nếu không nắm rõ quy định pháp luật thì cũng không lường trước được các tranh chấp có thể xảy ra, dẫn đến thỏa thuận qua loa, ghi thiếu thông tin điều khoản. Một vài rủi ro có thể xảy đến như sau:

• Một là, bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và không được ủy quyền nhận đặt cọc. Trường hợp này thường xảy ra nhiều trên thực tế, khi sốt đất trên thị trường, cò đất thường tự ý nhận cọc để sang tay ăn chênh lệch với chủ đất. Khi tranh chấp xảy ra, các hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, một số người sau khi nhận đặt cọc thì không liên lạc được hoặc bỏ trốn gây khó khăn khi giải quyết tranh chấp.
• Hai là, các bên không ghi rõ số tiền dùng để đặt cọc, số tiền chuyển nhượng, thời gian nhận tiền, phương thức thanh toán,… Việc chứng minh bên đặt cọc đã giao tiền, bên nhận cọc đã nhận tiền khi có tranh chấp xảy ra là rất quan trọng trong việc xác định hợp đồng đặt cọc đã thực hiện hay chưa. Do đó, vấn đề giao nhận tiền, ngoài có người làm chứng cần có biên bản xác nhận thanh toán của các bên và tốt nhất thông qua chuyển khoản ngân hàng.

Hơn nữa cần phân biệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước. Tiền đặt cọc là tiền do bên đặt cọc dùng để đảm bảo với bên nhận đặt cọc về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ theo giao kết, hợp đồng trước đó giữa các bên. Còn tiền trả trước là tiền do bên trả tiền thanh toán trước cho nghĩa vụ của mình trước khi nghĩa vụ đó đến thời gian thực hiện. Trường hợp một bên trong hợp đồng đặt cọc giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau để có cơ sở phạt cọc.

• Ba là, về thời gian đặt cọc. Các bên thường quy định thời gian đặt cọc nhưng lại quên không ghi rõ thời điểm bắt đầu. Theo đó, sẽ dễ gây tranh cãi về cách tính thời gian vì mỗi người sẽ hiểu theo mỗi ý khác nhau. Do đó, khi tranh chấp xảy ra, các bên không thống nhất được dễ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, hoặc thậm chí mất tiền cọc hoặc phải đền cọc.
• Bốn là, thông thường hợp đồng đặt cọc theo mẫu không ghi chi tiết thông tin của thửa đất. Các nội dung thông tin về thửa đất cần phải được ghi rõ về số tờ, số thửa, địa chỉ mảnh đất,..đó là một trong các điều khoản dễ làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
• Năm là, quy định quyền và nghĩa vụ các bên hơi sơ sài, do đó dẫn đến khi tranh chấp xảy ra không đảm bảo được quyền lợi cho bên muốn thực hiện tiếp hợp đồng hoặc bất lợi cho các bên khi từ bỏ quyền thỏa thuận của mình trong hợp đồng.
• Sáu là, hiện nay pháp luật Việt Nam không có quy định nào bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như tránh trường hợp tranh chấp xảy ra, người mua nên thực hiện việc công chứng. Bởi thế hợp đồng đặt cọc có công chứng sẽ đảm bảo được tính pháp lý của giao dịch, tránh được trường hợp một trong các bên đổi ý vào phút cuối.

#3 Rủi ro khi né thuế

Khi chuyển nhượng nhà đất, người bán có trách nhiệm nộp thuế, phí đầy đủ theo quy định của Pháp luật, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là căn cứ để tính thuế TNCN và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, có rất nhiều người đã lợi dụng kẽ hở để né thuế nên đã cố tình khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn để chịu thuế, phí thấp. Nhưng hành động này lại tiềm ẩn nhiều rủi ro thậm chí có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

• Bị truy thu, xử phạt có thể dẫn đến xử lý hình sự

Theo quy định pháp luật về Thuế thì người nộp thuế phải có nghĩa vụ khai thuế đầy đủ, chính xác là nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn đã quy định, đồng thời phải chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, đầy đủ hồ sơ thuế đã nộp.

Điều này được hiểu là khi các bên mua bán đất có hành vi cố tình kê khai giá bán không chính xác trong hợp đồng chuyển nhượng với mục đích né thuế thì được coi là hành vi vi phạm pháp luật.

Tùy thuộc vào mức độ bộ vi phạm của cá nhân đó mà cơ quan chức năng sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí có thể bị xử lý hình sự về tội trốn thuế được quy định tại Điều 200 Bộ Luật Hình sự năm 2015.

• Tiền trốn thuế từ 100 - 300 triệu đồng sẽ bị phạt từ 100 - 500 triệu đồng hoặc sẽ chịu mức án phạt tù từ 3 tháng - 1 năm.
• Tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng - dưới 1 tỷ sẽ bị phạt từ 500 triệu đồng - 1.5 tỷ đồng hoặc sẽ chịu mức án phạt tù từ 1 năm - 3 năm.
• Tiền trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên sẽ bị phạt tiền từ 1.5 tỷ đồng - 4.5 tỷ đồng, hoặc có thể chịu mức phạt tù từ 2 năm - 7 năm.

Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng còn bị vô hiệu hoàn toàn.

Khi phát hiện người kê khai giá bán trong hợp đồng chuyển nhượng không chính xác với giá thực tế thanh toán thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do thực hiện hành vi che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế.

Trong trường hợp này bên mua sẽ hứng chịu thiệt hại nhiều nhất và không được loại trừ trường hợp người mua không hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thanh toán cho người bán mà chỉ nhận được số tiền danh nghĩa ghi trên hợp đồng bởi vì không có bằng chứng xác thực cho rằng số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả có sự chênh lệch.

Công chứng viên bị liên đới trách nhiệm và xử lý.

Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chí đảm bảo tính pháp lý trước pháp luật khi có dấu công chứng thay vì dưới đây.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu công chứng viên biết bên mua hoặc bên bán kê khai không đúng giá trị mua bán thực tế nhưng vẫn công chứng hợp đồng mua bán thì được xem là hành vi phạm pháp và sẽ phải liên đới chịu trách nhiệm, xử lý theo quy định pháp luật.

#4 Rủi ro vì bị lừa đảo

Lợi dụng các cơn sốt đất, nhiều người đã thực hiện các hành vi lừa đảo nhằm trục lợi từ những người có nhu cầu mua đất thông qua việc bán đất không rõ nguồn gốc, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua đất để lừa dối chiếm đoạt tài sản. Các đối tượng có thể mạo danh chủ nhà, làm giả giấy tờ như sổ đỏ, CMND,... hoặc thậm chí là đánh tráo với giấy tờ thật của chủ nhà để lừa người mua.

Hành vi làm giả giấy tờ có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội làm giả con dấu, tài liệu hoặc sử dụng con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức theo quy định tại Điều 341 BLHS 2015.

• Điều 35 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng với trường hợp sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.
• Điều 341 BLHS 2015 quy định người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 7 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

Ngoài ra, hành vi mạo danh chủ nhà còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 BLHS 2015. Theo đó, người phạm tội có thể bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 20 năm hoặc tù chung thân. Ngoài ra còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.