Một trong những điều quan trọng cần biết trước khi tiến hành bất kỳ một giao dịch bất động sản nào là việc hiểu biết về quy trình cũng như các giấy tờ liên quan. Vậy “sổ đỏ" là gì, và tại sao nó rất cần thiết khi bạn mua bán bất động sản tại Việt Nam?

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu thêm về khái niệm “Sổ đỏ", chúng ta sẽ đi sâu vào tìm hiểu tất cả những thông tin có liên quan và cách đọc giấy tờ này.

Sổ đỏ, sổ hồng là gì?

Sổ đỏ, Sổ hồng là giấy tờ về nhà đất rất quan trọng, không chỉ là giấy tờ xác định quyền sử dụng, quyền sở hữu mà còn là điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở. Sổ đỏ và sổ hồng được gọi tên dựa trên màu bìa của chúng, trong đó Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành, để ghi nhận các thông tin cụ thể về quyền sử dụng đất. Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành để ghi nhận các thông tin cụ thể về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.

Mặc dù tên chính thức của văn bản là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất" (Từ ngày 10/12/2009, khi Nghị định 88/2009 / NĐ-CP có hiệu lực), nhưng hầu như mọi người thường gọi là "sổ đỏ". 

Lợi ích của sổ đỏ, sổ hồng

Biết cách xem sơ đồ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, sổ hồng là điều quan trọng nhất cần phải thực hiện trước khi tiến hành bất cứ giao dịch nào. Đây là cơ sở để xác minh và đảm bảo các quyền và nghĩa vụ liên quan đến nhà đất và cũng là căn cứ để Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai. Việc làm này sẽ giúp bạn tránh được thua thiệt khi có sự tranh chấp về đất đai trong quá trình sử dụng tài sản là nhà cửa, đất đai, lựa chọn những địa điểm đắc lợi có thể giúp thuận lợi cho việc làm ăn buôn bán nếu có, tránh mua phải những điểm nằm trong quy hoạch, giải tỏa…

Bên cạnh đó, việc này còn giúp bạn sử dụng bất động sản đúng với mục đích, không vi phạm pháp luật một cách lâu dài và đảm bảo nhất. Giúp bạn có thể lựa chọn những vị trí đất đai, nhà cửa hợp lý, có khả năng phát triển trong tương lai và có thể tăng giá trị sau đó. Cũng là việc tránh cho bạn bị lừa đảo bởi những người môi giới bất động sản, mua phải đất không đúng mục đích sử dụng gây lãng phí về việc chuyển đổi về sau.

Cách đọc thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

Trang thứ 1

Thông tin người sử dụng đất

Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi tại trang 1 của Giấy chứng nhận. Vì trong quá trình chuyển đổi mua bán có thể sẽ có sự thay đổi nên không phải lúc nào người sở hữu hiện tại của bất động sản cũng sẽ là người có tên ở trang đầu tiên. Trong trường hợp này, tên của người sở hữu mới sẽ được ghi ở trang bổ sung phía sau. Sau đây là quy định về cách thức điền thông tin của người sử dụng đất

•  Đối với cá nhân trong nước

“Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”;”

• Đối với hộ gia đình sử dụng đất

Ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Nếu chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.

• Đối với nhà đất là tài sản chung của vợ chồng

Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng.

• Đối với tổ chức trong nước

Khi cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước thì ghi tên tổ chức; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập, công nhận tổ chức hoặc Giấy chứng nhận hoặc giấy phép, về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức (theo điểm đ khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).

Số phát hành giấy chứng nhận (số seri):

Gồm 2 chữ cái in hoa và 6 chữ số, được in màu đen, dấu nổi của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.

Trang thứ 2

Các thông tin liên quan đến thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là một trong những phần rất quan trọng khi kiểm tra sổ đỏ, thể hiện tất cả các thông tin liên quan đến đất và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn nên đọc kỹ và hiểu những thông tin này để có thể sử dụng bất động sản đúng mục đích và đúng với các quy định pháp luật có liên quan. Dưới đây là những chú thích cơ bản cho các mục được nêu ở trên.

• Thửa đất số: Ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 
• Tờ bản đồ số: Ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.
• Địa chỉ: Số nhà, tên đường (nếu có), khu dân cư, đơn vị hành chính, xã, huyện, quận, thành phố, tỉnh.
• Diện tích: Ghi diện tích (số và chữ) của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.

Hình thức sử dụng:

• Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,...) thì ghi "Sử dụng riêng" vào mục hình thức sử dụng;
• Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng chung" vào mục hình thức sử dụng.
• Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi "Sử dụng riêng" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi "Sử dụng chung" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo.
  

Mục đích sử dụng:  Được chia làm 2 loại chính là : Đất nông nghiệp ( Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm…) và Đất phi nông nghiệp ( Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất an ninh, đất giáo dục…)

Thời hạn sử dụng:

• Trường hợp đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài (đất thổ cư hay còn gọi là đất ở) thì ghi lâu dài.
• Trường hợp đất sử dụng có thời hạn thì ghi rõ thời hạn

Nguồn gốc sử dụng: Có 3 loại nguồn gốc sử dụng chính phổ biến hiện nay đó là:

• Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đây là lựa chọn tốt nhất vì nếu có bị giải tỏa hay thu hồi thì sẽ có nhiều chính sách hỗ trợ, đền bù hợp lý.
• Đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: Không được đền bù khi bị thu hồi về đất, trừ trường hợp đất giao cho doanh nghiệp kinh doanh sản xuất công nghiệp thì được bồi thường về chi phí đầu tư.
• Nhà nước cho thuê đất: Chỉ đền bù chi phí đầu tư và không đền bù về đất.
  

1. Loại nhà ở: ghi loại nhà ở cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở. Ví dụ: "Nhà ở riêng lẻ"; "Nhà biệt thự";

• Diện tích xây dựng: ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của nhà ở tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà, bằng số Ả Rập, theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân;
• Diện tích sàn: ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Đối với nhà ở một tầng thì ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó. Đối với nhà ở nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng;
• Hình thức sở hữu: ghi "Sở hữu riêng" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của một chủ; ghi "Sở hữu chung" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp nhà ở có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo. Ví dụ: "Sở hữu riêng 50m2; sở hữu chung 20m2";
• Cấp (hạng) nhà ở: xác định và ghi theo quy định phân cấp nhà ở của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng;

Thời hạn được sở hữu ghi đối với các trường hợp như sau:

• Trường hợp mua nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Trường hợp được sở hữu nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác thì ghi ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn;
• Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn ghi bằng dấu "-/-".
  

2. Công trình xây dựng khác: Trường hợp tài sản là công trình khác (nếu có) thì được ghi với nội dung như sau:

• Loại công trình: Ghi tên công trình theo dự án đầu tư hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết được phê duyệt hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy phép xây dựng của các cấp có thẩm quyền.
• Thông tin chi tiết về công trình.
• Công trình xây dựng khác gắn liền với đất quy định tại Khoản này phải là loại công trình thuộc hệ thống phân loại công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về quy định xây dựng.
  

3. Rừng sản xuất là rừng trồng: Trường hợp đất rừng sản xuất (Nếu có) là trồng rừng thì được Ghi theo quy định như sau:

• Loại rừng: Ghi loại rừng chủ yếu được trồng.
• Diện tích: Ghi diện tích có rừng thuộc quyền sử dụng của người được cấp giấy chứng nhận.
• Nguồn gốc tạo lập.
• Hình thức sở hữu.
• Thời hạn sử dụng.
  

4. Cây lâu năm: Trường hợp có cây lâu năm thì được thể hiện rõ các mục sau.

• Loại cây: Ghi loại cây lâu năm được trồng, trường hợp hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm thì ghi lần lượt các loại cây lâu năm chủ yếu được trồng.
•  Diện tích: Ghi diện tích trồng cây lâu năm thuộc quyền sở hữu của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
• Hình thức sở hữu.
• Thời hạn sử dụng.
  

5. Ghi chú: Hầu hết mục Ghi chú sẽ thể hiện: Lịch sử hình thành giấy chứng nhận, các lộ giới đường, mương, hành lang bảo vệ, diện tích đất, xây dựng được công nhận hoặc không được công nhận, thể hiện luôn phần nợ, miễn, giảm nghĩa vụ tài chính....

• Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận;

Có đầy đủ ngày tháng cấp giấy chứng nhận, địa chỉ và cơ quan cấp giấy chứng nhận. Được đóng mộc đỏ và có chữ ký của đại diện cơ quan.

• Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận:

Số vào sổ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:

• Đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp thì ghi chữ "CH", tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận, gồm 5 chữ số và được ghi tiếp theo số thứ tự Giấy chứng nhận đã cấp.
• Đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp thì ghi chữ "CT", tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận gồm 5 chữ số được lập theo từng đơn vị hành chính cấp tỉnh và được ghi tiếp theo số thứ tự Giấy chứng nhận đã cấp.
• Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi chữ "CS", tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận gồm 5 chữ số được lập theo đơn vị hành chính cấp xã cùng với hệ thống số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp.

‍

Trang thứ 3

Mục sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận:

Mục sơ đồ thửa đất sẽ minh hoạ cho bạn biết được hình thể của thửa đất và những tài sản khác gắn liền với đất. Nhờ có mục này, người đọc sổ đỏ sẽ hình dung được vị trí, hình dáng, diện tích của đất cũng như các tài sản gắn liền với đất được nhà nước công nhận.

Sơ đồ thửa đất được thể hiện theo quy định như sau:

• Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
• Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;
• Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất
• Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
• Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó;
  

Sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện theo quy định sau:

• Sơ đồ nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa;
• Sơ đồ nhà ở (trừ căn hộ chung cư), công trình xây dựng thể hiện phạm vi ranh giới xây dựng (là phạm vi chiếm đất tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao) của nhà ở, công trình xây dựng;
• Trường hợp căn hộ chung cư thì thể hiện sơ đồ mặt bằng của tầng nhà chung cư có căn hộ
• Trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận thì thể hiện bổ sung hoặc chỉnh lý sơ đồ tài sản cho phù hợp và đóng dấu xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
  

Kích thước của sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận được thực hiện căn cứ vào kích thước, diện tích của từng thửa đất, tài sản gắn liền với đất cụ thể để thể hiện cho phù hợp.

Trường hợp thửa đất, tài sản gắn liền với đất có diện tích lớn hoặc hình dạng phức tạp, có nhiều hạng mục công trình mà một phần trang 3 không thể hiện hết sơ đồ thì sử dụng toàn bộ trang 3 để thể hiện cho phù hợp.

Mục những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận:

Mục này thể hiện những thay đổi của Giấy chứng nhận sau khi cấp sổ lần đầu tiên (nếu có) như:  Cho, tặng, thừa kế, sang tên chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở ( nếu có) cho người khác, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, thay đổi diện tích, thay đổi nghĩa vụ tài chính, đăng ký và xóa thế chấp ngân hàng, đính chính nội dung Giấy chứng nhận do sai sót trong quá trình in, phân quyền sử dụng đất và nhà ở…

Lưu ý: Ở mục này người mua nên đọc kỹ (nếu có cập nhật), cũng như mục I, sẽ giúp người mua biết được thông tin chủ nhà/đất hiện tại, biết được những biến động của Giấy chứng nhận để giúp quá trình mua bán diễn ra thuận lợi hơn.

Trang thứ 4

Mã vạch của giấy chứng nhận:

Mã vạch được in tại cuối trang 4 khi cấp Giấy chứng nhận và được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; nội dung mã vạch thể hiện dãy số nguyên dương, có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST, trong đó:

• MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất
• MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau cùng của năm ký cấp Giấy chứng nhận;
• ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
  

Tạm kết

Sổ đỏ và sổ hồng là những giấy tờ pháp lý rất quan trọng, bạn nên luôn kiểm tra thật kỹ về những thông tin trên thật kỹ lưỡng trước khi tiến hành bất kỳ một giao dịch nào. Hy vọng bài viết này đã giúp bạn hiểu hơn về những khía cạnh có liên quan đến sổ đỏ.

Nếu bạn còn thắc mắc hoặc cần hỗ trợ thêm, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline/Zalo/Whatsapp : (+84) 964 245 404 hoặc email contact@gethomebase.com.

Homebase luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn cùng hành trình đến ngôi nhà mơ ước!