1. Vi bằng là gì?

 Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 61/2009/NĐ-CP.

2. Lập vi bằng là gì?

Lập vi bằng là việc Thừa phát lại sử dụng giác quan của mình để ghi nhận lại sự thật khách quan. Bên cạnh, có một số thuật ngữ bạn có thể nghe khi liên quan đến vi bằng như sau:

• Sổ vi bằng
• Hợp đồng vi bằng

=> Sổ vi bằng, hợp đồng vi bằng có thể hiểu đơn giản là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát chứng kiến và lập theo  yêu cầu 

• Đất vi bằng

=>  Dựa trên định nghĩa trên về vi bằng, bạn có thể hiểu đất vi bằng là đất được mua thông qua vi bằng. 

3. Tại sao phải lập vi bằng?

Thứ nhất, đối với những giao dịch có vi bằng, khi Thừa phát lại chứng kiến trực tiếp, ghi nhận về hành vi, sự kiện có mô tả bằng văn bản, quay phim, hình chụp và thậm chí là ghim âm thực tế ngay tại thời điểm lập vi bằng cho giao dịch đó.

Thứ hai, vi bằng được đăng ký tại Bộ Tư pháp Việt Nam  trong vòng 3 ngày kể từ ngày lập.

=> Lập vi bằng có giá trị chứng cứ rất cao và đã được Pháp luật quy định là nguồn chứng cứ trong quá trinh giải quyết các vụ việc Tòa án và các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đọc thêm: Mua đất vi bằng là gì? Có giá trị pháp lý không?

4. Thừa phát là gì? Thẩm quyền, phạm vi tống đạt của Thừa phát lại

Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan;

Thẩm quyền, phạm vi tống đạt

1. Thừa phát lại thực hiện tống đạt các giấy tờ, hồ sơ, tài liệu sau đây:

a) Giấy tờ, hồ sơ, tài liệu của Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân, cơ quan thi hành án dân sự;

b) Giấy tờ, hồ sơ, tài liệu có liên quan đến tương trợ tư pháp trong lĩnh vực dân sự của cơ quan có thẩm quyền nước ngoài.

2. Trưởng Văn phòng Thừa phát lại có thể giao thư ký nghiệp vụ thực hiện việc tống đạt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận việc tống đạt phải do Thừa phát lại thực hiện.

3. Văn phòng Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm trước cơ quan, tổ chức yêu cầu về việc tống đạt thiếu chính xác, không đúng thủ tục, không đúng thời hạn của mình; bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định của pháp luật.

5. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

6. Các trường hợp không được lập vi bằng

1. Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này.

2. Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

‍7. Thủ tục lập vi bằng

1. Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.

Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.

2. Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.

3. Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.

4. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.

Sở Tư pháp xây dựng cơ sở dữ liệu về vi bằng; thực hiện đăng ký và quản lý cơ sở dữ liệu về vi bằng theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp.

8. Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng

1. Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:

a) Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;

b) Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

c) Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;

d) Họ, tên người tham gia khác (nếu có);

đ) Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;

e) Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;

g) Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).

Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.

2. Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh; trường hợp tài liệu chứng minh do Thừa phát lại lập thì phải phù hợp với thẩm quyền, phạm vi theo quy định tại khoản 1 Điều 36 của Nghị định này.

3. Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định cụ thể về mẫu vi bằng.

9. Những rủi ro khi mua nhà đất vi bằng

Tính pháp lý không rõ ràng

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Văn phòng Thừa phát lại chỉ làm chứng cho giao dịch nhưng Nhà nước không công nhận. Việc mua bán nhà đất phải được công chứng, cho nên trường hợp dùng vi bằng để mua nhà đất sẽ không đảm bảo được quyền lợi của bạn.

Mức độ thanh khoản thấp

Thực tế nhà đất được bán thông qua vi bằng có nghĩa là không thế giao dịch qua công chứng. Đất bán vi bằng cũng có thể cùng lúc bán cho nhiều người. Một phần đất vi bằng rẻ là vì gặp một số vấn đề như dính quy hoạch, chưa có sổ hoặc không đủ điều kiện tách thửa.

Tóm lại, nhà đất vi bằng có thể gặp nhiều vấn đề về pháp lý, tranh chấp nên có mức độ thanh khoản kém.

Không thể thế chấp ngân hàng

Hiện nay, ngân hàng không hỗ trợ bạn thế chấp nhà đất vi bằng do chưa được sang tên cho bạn. Khi gặp những trường hợp không được ngân hàng hỗ trợ, sau này bạn sẽ rất khó bán ra thị trường hoặc lúc cần xoay vốn gấp cũng rất khó đối với tài sản là vi bằng.

Nguy cơ mất trắng

Như đã nói ở trên, mua nhà đất vi bằng có nhiều rủi ro, quyền lợi của bạn sẽ không được đảm bảo. Một trong số trường hợp có thể xảy ra là bạn sẽ mất trắng tài sản vi bằng vì chưa đứng tên tài sản. 

10. Thực hiện giao dịch nhà đất bằng công chứng vi bằng có an toàn không?

Giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên. Có thể thấy vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực.

Thực tế hiện nay, nhiều người mua nhà bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại có thể thay công chứng. Một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay) dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do vậy, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép. Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là bên mua.

Nguồn tham khảo: Nghị định 61/2009/NĐ-CP

Đọc thêm:

• Những điểm cần chú ý để phân biệt sổ thật, giả và tránh bị tráo sổ giả
• Muốn bán/ thế chấp nhà nhưng sổ đỏ cũ phải làm sao? Thủ tục đổi sổ đỏ cũ sang sổ mới
• 4 trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng
• Top 10 phần mềm đăng tin bất động sản hiệu quả, miễn phí năm 2023

Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết. Hẹn gặp lại bạn ở các bài viết sau. Hãy điền thông tin đăng ký TẠI ĐÂY, hoặc liên hệ Homebase theo số (+84) 948 230 033 hoặc email: contact@gethomebase.com. Đội ngũ Homebase sẽ liên hệ lại với bạn và cung cấp thêm thông tin chi tiết trong thời gian sớm nhất.