Hợp đồng ủy quyền mua bán đất cho phép một người đại diện đứng ra giao dịch, mua bán nhà đất tại Việt Nam thay mình. Bạn muốn đầu tư hoặc mua bán bất động sản ở Việt Nam nhưng lại đang ở nước ngoài? Bạn tự hỏi liệu mình có thể chuyển nhượng một bất động sản bằng thỏa thuận mua bán hay không? 

Câu trả lời là CÓ! Hợp đồng ủy quyền sẽ giúp người mua và bán chuyển nhượng bất động sản dễ dàng. Bài viết này sẽ giải thích rõ hơn giá trị của hợp đồng ủy quyền, cấu trúc của một hợp đồng "chuẩn" cũng như tính pháp lý và những rủi ro tiềm ẩn liên quan đến loại giấy tờ này. Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau!                                                                                                                                       

Hợp đồng uỷ quyền là gì?

Hợp đồng ủy quyền được sử dụng bởi một bên ủy quyền, dùng để chỉ định một bên khác (người được ủy quyền) để đại diện hay thay mặt họ thực hiện các hoạt động mua bán và pháp lý với bất động sản. Dưới đây, chúng ta hãy cùng phân tích kỹ hơn về hợp đồng ủy quyền toàn phần trong thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Với trường hợp Ủy quyền toàn phần với bất động sản, thì điều này có nghĩa là người ủy quyền cho người được uỷ quyền tất cả các quyền như:

Chiếm hữu bất động sản

Mua hoặc bán bất động sản

Cầm cố hoặc thế chấp bất động sản

Trả các khoản nợ liên quan đến bất động sản

Hiện nay, có rất nhiều giao dịch mua bán nhà đất tại Việt Nam sử dụng hình thức hợp đồng uỷ quyền để chuyển nhượng bất động sản. 

Lợi ích khi công chứng hợp đồng uỷ quyền

Việc công chứng hợp đồng uỷ quyền là một hình thức chuyển nhượng khá phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay, với rất nhiều lợi ích bao gồm:

Thủ tục đơn giản và nhanh gọn, giúp tiết kiệm nhiều thời gian và công sức vì người ủy quyền sẽ không cần phải có mặt để thực hiện các giao dịch trong tương lai liên quan đến bất động sản.

Người được ủy quyền sẽ được giữ tất cả các giấy tờ gốc, chẳng hạn như sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán (nếu có).

Chủ sở hữu bất động sản có thể "bán" hay đúng hơn là chuyển nhượng tài sản cho người được ủy quyền mà không cần chính thức thay đổi tình trạng quyền sở hữu tài sản - đây là biện pháp tiết kiệm thời gian vì thông thường phải mất khoảng 1,5 đến 2 tháng để cập nhật quyền sở hữu trên sổ hồng.

Việc chuyển nhượng tài sản lần đầu tiên thông qua Hợp đồng ủy quyền sẽ không yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân.                                                                                                                                          

Bất lợi khi công chứng hợp đồng uỷ quyền

Bên cạnh những lợi thế, việc chuyển nhượng bằng hợp đồng uỷ quyền cũng mang lại khá nhiều bất lợi và rủi ro, nhất là cho bên mua

Thiếu giá trị pháp lý đầy đủ: Như đã đề cập ở trên, với hợp đồng ủy quyền, chủ sở hữu tài sản có thể "bán" hoặc đúng hơn là chuyển nhượng tài sản cho người được ủy quyền mà không chính thức thay đổi tình trạng sở hữu tài sản trên sổ hồng - do đó việc chuyển nhượng không đi kèm với đầy đủ giá trị pháp lý. Nếu có bất kỳ tranh chấp nào phát sinh, chủ sở hữu chính thức của tài sản có thể sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý.

Nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân hai lần: Mặc dù việc chuyển nhượng tài sản lần đầu tiên thông qua hợp đồng ủy quyền không phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN), đối với những lần chuyển nhượng sau đó, thuế TNCN sẽ phải được đóng cho tất cả các giao dịch chuyển nhượng của người bán trước đó. Tức là khi chủ sở hữu ban đầu là A chuyển nhượng tài sản của mình cho Người B thông qua hợp đồng ủy quyền, Người A không cần phải trả thuế TNCN. Tuy nhiên, nếu người B chuyển nhượng hoặc bán tài sản cho người C, người B bây giờ sẽ phải trả thuế TNCN cho cả người A và người B. (Lưu ý: Thuế TNCN là 2% giá trị căn nhà trên mỗi giao dịch, do đó người B sẽ phải chịu trách nhiệm 4%, từ việc chuyển nhượng của người A cho người B và chuyển nhượng của người B cho người C). Có một ngoại lệ để không phải trả thuế TNCN kép là khi người A và người B, hoặc Người B và Người C, là thành viên gia đình theo cùng một hộ khẩu.

Một vài lưu ý về hợp đồng ủy quyền toàn phần 

Sau đây là một vài lưu ý dành cho bạn khi sử dụng hợp đồng uỷ quyền toàn phần:

Khi mua bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền thì trong 2 năm không bán lại phải làm thủ tục sang tên, không nên để lâu. 

Bạn cũng nên nhớ photo chứng minh và hộ khẩu của người bán phòng khi cần dùng đến. Thời gian nên ghi trên hợp đồng ủy quyền từ 20 năm trở lên vì điều này sẽ bảo vệ nhiều quyền lợi cho bạn.

Bên cạnh đó, bạn cũng nên tìm hiểu kỹ về người đứng tên trên sổ hồng, không mua bằng ủy quyền đối với người lạ.

Trong hợp đồng ủy quyền toàn phần cần thêm vào điều khoản được ủy quyền cho bên thứ 3, vì khi bạn bán lại cho bên thứ 3, họ cũng muốn ủy quyền chứ không muốn sang tên thì điều khoản này là cần thiết.

Nếu có thể bạn hãy giữ lại toàn bộ giấy tờ mua bán nhận tiền, không giao bất kỳ giấy gì lại cho bên bán. 

Khi sử dụng hợp đồng ủy quyền thì người mua phải giữ lại 2 % tiền thuế của lô đất hay căn nhà đó, vì khi ta bán lại cho bên thứ 3 thì thuế là 4%, điều này là do pháp luật quy định nên bạn nên lưu ý để tránh phải chi 2 lần cho khoản thuế thu nhập cá nhân nhé!

Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong những trường hợp sau:

Hợp đồng uỷ quyền hết hạn.

Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành.

Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đình chỉ thực hiện hợp đồng 

Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Cấu trúc của một hợp đồng uỷ quyền 

Sau đây sẽ là mẫu minh hoạ cho một hợp đồng uỷ quyền thông dụng trên thị trường (Có nhiều trường hợp mẫu hợp đồng uỷ quyền sẽ không hoàn toàn giống nhau về mặt hình thức tùy theo sự điều chỉnh của Văn Phòng công chứng, nhưng chung quy thì đó vẫn là hợp đồng uỷ quyền và có giá trị pháp lý như nhau)

Thông tin của người uỷ quyền và người được uỷ quyền

Mục đầu tiên được thể hiện trên hợp đồng uỷ quyền là thông tin của người uỷ quyền và người được uỷ quyền. Trong mục này hợp đồng phải thể hiện rõ tất cả các thông tin của cả 2 bên, bao gồm:

• Tên;
• Năm sinh;
• Số CMND/CCCD và ngày cấp;
• Địa chỉ thường trú trong hộ khẩu.

Điều 1: Căn cứ uỷ quyền

Trong điều 1, về căn cứ uỷ quyền, hợp đồng sẽ ghi rõ thông tin chi tiết về bất động sản được quy định ở trong Sổ đỏ/Sổ hồng/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là phần sẽ giúp làm rõ ra được tài sản nào đang là tài sản được uỷ quyền. Các thông tin sẽ thường bao gồm

• Chủ sở hữu
• Thửa đất số
• Địa chỉ
• Tài sản khác gắn liền với đất
• Diện tích,..v.v.

Điều 2: Nội dung uỷ quyền

Điều 2 của hợp đồng uỷ quyền quy định rõ tất cả các nội dung mà Bên uỷ quyền muốn uỷ quyền cho Bên nhận uỷ quyền. Tuỳ thuộc vào sự trao đổi giữa 2 bên mà phần này sẽ có những nội dung khác nhau, có thể những nội dung này bao gồm:

• Uỷ quyền để làm thủ tục đóng thuế chuyển nhượng
• Uỷ quyền thế chấp nhà
• Uỷ quyền đóng tiền lãi,...v..v. 
  

Nhưng trong trường hợp mà chúng ta nhắc đến, nếu đây là hợp đồng uỷ quyền toàn phần thì trong phần này sẽ quy định rõ rằng Bên nhận uỷ quyền sẽ có tất cả quyền được mua bán, chuyển nhượng,..và tất cả các quyền liên quan như chủ sở hữu của bất động sản.

Điều 3: Thời hạn uỷ quyền và thù lao của việc uỷ quyền

Với các mục tiếp theo của một hợp đồng uỷ quyền, Điều 3 sẽ là điều quy định về thời hạn uỷ quyền và thù lao của việc uỷ quyền. 

Thời hạn của việc uỷ quyền quy định mức thời gian mà hợp đồng uỷ quyền này sẽ có hiệu lực. Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Hoặc các bên có thể thỏa thuận theo khối lượng công việc: Thời hạn ủy quyền là từ khi xác lập việc ủy quyền cho đến khi thực hiện xong công việc.

Về thù lao của việc uỷ quyền, tuỳ thuộc vào thỏa thuận của hai bên sẽ quyết định được hợp đồng đó có thù lao hay không. Pháp luật quy định rằng nếu trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý. Còn nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Điều 4: Cam kết của 2 bên

Điều 4 của hợp đồng uỷ quyền là mục cam kết của 2 bên. Mục này sẽ ghi rõ những nghĩa vụ và trách nhiệm của hai bên với hợp đồng uỷ quyền này. 

Điều 5: Phương thức giải quyết tranh chấp:

Mục Phương thức giải quyết tranh chấp của hợp đồng uỷ quyền thường sẽ được quy định ở điều 5. Tất cả mọi tranh chấp thường được ưu tiên giải quyết bằng thương lượng thỏa thuận giữa hai bên. Nếu trong trường hợp hai bên không đi đến thỏa thuận thì sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật

Điều 6: Điều khoản cuối cùng

Mục cuối cùng là mục về Điều khoản cuối cùng và chữ ký của hai bên. Nội dung của mục này thể hiện rõ hai bên đã đọc và hiểu cũng như đồng ý hết tất cả những nội dung, quy định của hợp đồng uỷ quyền. Hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng uỷ quyền và công chứng. Sau khi hợp đồng được công chứng, sẽ có một bản kèm theo với chữ ký và dấu mộc đỏ của công chứng viên.

Tạm kết

Bất kì một giao dịch nào trên thị trường cũng tiềm ẩn những rủi ro, vậy nên bạn hãy tìm hiểu thật kỹ về những giấy tờ thủ tục liên quan để đảm bảo an toàn cho chính mình. Hợp đồng ủy quyền mua bán đất là một trong những văn bản quyết định khi mua bán nhà đất tại Việt Nam, vì vậy cần lưu ý đặc biệt để quá trình mua bán nhà thuận lợi diễn ra nhanh chóng.

Hy vọng rằng những thông tin trên có ích với bạn. Nếu cần thêm sự trợ giúp, hãy liên hệ với chúng tôi. Homebase luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn cùng hành trình đến ngôi nhà mơ ước!

Liên hệ với chúng tôi qua Hotline/Zalo/Whatsapp : (+84) 964 245 404 hoặc email contact@gethomebase.com để nhận được sự hỗ trợ nhé!