1. Nhà sổ chung là gì?

Nhà sổ chung là nhà cùng nằm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người khác nhau. Thông thường nhà này có diện tích nhỏ không đủ điều kiện dể tách thửa, nên có nhiều trường hợp căn nhà diện tích nhỏ với chủ sở hữu khác nhau nhưng không thể tách ra riêng được.

Điểm lợi lớn nhất khi mua nhà sổ chung phải nói đến đó chính là giá cả, thông thường các căn nhà sổ chung có giá bán, chuyển nhượng lại chỉ bằng một phần hai giá thị trường. Tuy nhiên, trước khi mua nhà sổ chung bạn nên biết về các rủi ro khi mua nhà sổ chung để tránh các bất tiện về sau.

2 trường hợp mua – bán nhà sổ chung thường gặp đó là:

1. Nhà đủ điều kiện tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa làm thủ tục tách riêng ra 1 cuốn sổ riêng.
2. Nhà không đủ điều kiện tách thửa để thành sổ riêng biệt. Chính vì thế, có rất nhiều trường hợp người bán có diện tích đất, nhà rộng nhưng không thể tách thửa do dính quy hoạch. Người mua nhà trong trường hợp này sẽ không được cấp sổ hồng riêng mà là sổ hồng chung với các đồng sở hữu khác. Thậm chí, có thể là “giấy tờ tay”.

2. Thủ tục mua nhà sổ chung 

Mua bán nhà ở sở hữu chung được quy định Điều 126 Luật nhà ở 2014:

• Mua bán phải có sự đồng ý của tất cả người sở hữu
• Nếu có người không đồng ý, phải ra Tòa giải quyết
• Các sở hữu chung có quyền ưu tiên mua lại

Ngoài lưu ý trên thì thủ tục chuyển nhượng nhà và đất được thực hiện như thông thường. Bạn có thể ra văn phòng công chứng lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai. Nhưng vẫn cần sự xác nhận đồng ý của những người sở hữu chung.

3. Rủi ro khi mua nhà sổ chung 

1. Mua nhà sổ chung có tách sổ được không?

Căn cứ Điều 98 Luật đất đai 2013 thì mỗi nhà đều được cấp sổ đỏ chung. Nhà chung sổ được xác định là tài sản sở hữu chung từng phần. Nên khi có yêu cầu thì mỗi người sẽ được cấp giấy tờ ghi nhận từng phần của mình là bao nhiêu, bản đồ phần đất.

Trường hợp sổ chung thì phải được ghi đầy đủ thông tin của từng người trong đó. Mỗi người có thể yêu cầu cấp 01 giấy chứng nhận hoặc chỉ cấp 1 giấy cho người đại diện tùy theo yêu cầu.

Việc tách thửa thì cần dựa trên quy định của pháp luật. Nếu diện tích đáp ứng điều kiện tách thửa tối thiểu tại địa phương thì có thể thực hiện thủ tục tách thửa. Nộp đơn đề nghị tách thửa đến Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để hỗ trợ.

2. Mua nhà sổ chung cần giấy tờ gì?

Sau khi tham khảo quy định về điều kiện tách thửa nếu đáp ứng đủ thì thực hiện từng bước thủ tục tách thửa. Căn cứ vào Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục. Hồ sơ xin tách thửa cần chuẩn bị gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của nhóm người sở hữu chung.

Hồ sơ đầy đủ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi đo đạc tách thửa đất, lập hồ sơ thì sẽ cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và điều chỉnh lại trên sổ địa chính.

3. Mua nhà sổ chung có vay ngân hàng được không?

Thế chấp để vay tiền là cách thông dụng khi gặp phải khó khăn. Nhà cửa, đất đai xem là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, việc thế chấp nhà có sổ chung khá phức tạp. Trên thực tế, hầu hết ngân hàng khi nhận thế chấp đều yêu cầu tất cả trong sổ chung phải xác nhận đồng ý.

Một số ngân hàng còn yêu cầu phải tách được sổ riêng thì mới cho vay. Bởi vậy, thực tế rất khó để thực hiện thủ tục thế chấp nhà sổ chung.

4. Mua nhà sổ chung dễ xảy ra tranh chấp

Việc có nhiều chủ sở hữu trong một sổ hồng rất dễ dẫn đến tình trạng xảy ra tranh chấp. Trên thực tế đã có nhiều trường hợp tranh chấp trong việc khai thác công dụng, hưởng lợi. Ngay từ ban đầu nếu không có sự thỏa thuận, thống nhất xác đáng, hợp tình hợp lý giữa các bên thì việc mâu thuẫn, tranh chấp sẽ xảy ra một sớm một chiều.

Người mua nhà sổ chung cũng nên lưu ý Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP về các tranh chấp liên quan đến mua nhà sổ chung thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân nơi có đất.

5. Mua nhà sổ chung dễ bị lừa đảo

Nếu bạn là người mua không có kinh nghiệm thì rất dễ bị các đối tượng lừa đảo đưa vào tròng. Thủ đoạn lừa đảo được áp dụng đó là, đối tượng lừa đảo sẽ mua đất (có sổ đỏ), chia nhỏ sau đó xây dựng thành từng căn và quảng cáo bán nhà giá rẻ, có sổ hồng.

Người mua vì ham rẻ nên đã không chần chừ xuống tiền cọc, cho đến khi đến tận nơi mới biết là đang mua nhà trên đất sổ chung. Lúc này nếu đổi ý thì sẽ mất trắng tiền cọc còn nếu tiếp tục mua thì không thể tránh khỏi những rủi ro kể trên.

6. Khó khai thác sử dụng khi mua nhà chung sổ

Với nhà, đất chung sổ, mọi vấn đề khai thác sử dụng mảnh đất cần có sự đồng ý, nhất trí của những người chung sổ. Vì thế, bạn sẽ không thể khai thác sử dụng và cũng không thể chuyển quyền sử dụng đất nếu một trong số các chủ sở hữu còn lại không đồng ý.

Như vậy, người mua đất sổ chung khó có thể sử dụng đất để xây nhà mà chủ yếu để đầu tư. Không ít người mua đất sổ chung phải chấp nhận mất oan số tiền do không tìm được tiếng nói chung với các chủ sở hữu còn lại.

7. Mua nhà sổ chung có được nhập hộ khẩu?

Hiện nay, luật không quy định cấm mua nhà sổ chung nhập hộ khẩu. Nhưng thực tế sẽ gặp một số rào cản sau:

1. Phải có giấy tờ chứng minh được về diện tích nhà: Giấy phép xây dựng hoặc sổ đỏ có ghi nhận nhà.

Thường đất sổ chung không có được hai điều trên, và thông thường là xây sai phép.

Thậm chí có trường hợp xây trên đất nông nghiệp. Khi không chứng minh được có nhà, và diện tích đủ để đăng ký thường trú thì sẽ không đăng ký hộ khẩu được.

2. Sau 1/1/2023 sẽ bỏ hộ khẩu giấy nên các hướng dẫn về đăng kí thường trú hiện tại không rõ.

4. Có nên mua nhà sổ chung hay không?

Sau khi tham khảo những ưu điểm, rủi ro từ việc mua nhà sổ chung thì có thể đưa ra khẳng định một cách chắc chắn và đảm bảo nhất đó là: Nếu mua nhà sổ chung, tốt nhất hãy yêu cầu người bán làm thủ tục tách sổ riêng sau đó mới xác lập giao dịch.

Trường hợp mua nhà không thể tách sổ và người mua sẵn sàng chấp nhận chung sổ thì hãy đảm bảo có văn bản đồng ý của các chủ sở hữu còn lại về việc cho phép giao dịch chuyển nhượng. 

Đọc thêm:

• Những điểm cần chú ý để phân biệt sổ thật, giả và tránh bị tráo sổ giả
• Muốn bán/ thế chấp nhà nhưng sổ đỏ cũ phải làm sao? Thủ tục đổi sổ đỏ cũ sang sổ mới
• 4 trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng
• Top 10 phần mềm đăng tin bất động sản hiệu quả, miễn phí năm 2023

Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết. Hẹn gặp lại bạn ở các bài viết sau. Hãy điền thông tin đăng ký TẠI ĐÂY, hoặc liên hệ Homebase theo số (+84) 948 230 033 hoặc email: contact@gethomebase.com. Đội ngũ Homebase sẽ liên hệ lại với bạn và cung cấp thêm thông tin chi tiết trong thời gian sớm nhất.