Mỗi ngày tại Việt Nam trên thị trường diễn ra hàng ngàn, thậm chí hàng vạn giao dịch mua bán nhà đất, với mức giá từ hàng trăm triệu lên đến hàng trăm tỷ đồng. Vậy làm thế nào để mua một miếng đất với mức giá hời hay tự tin bán một căn nhà với giá bán sát với thực tế thị trường?

Những chia sẻ dưới đây sẽ cho bạn thêm cơ sở để xác định giá trị của một bất động sản bất kỳ. Bạn sẽ thấy không quá khó để trở thành một người mua, bán bất động sản thông minh. 

Định giá bất động sản là gì?

Định giá bất động sản là việc thu thập, phân tích và đánh giá thông tin, số liệu để ước tính giá trị của bất động sản. Bất động sản ở đây được hiểu là đất và tài sản gắn liền với đất.

Giá trị của bất động sản sẽ được quy về tiền, và giá trị này có thể được sử dụng cho nhiều mục đích như mua bán, chuyển nhượng, đấu giá, cho tặng, thừa kế, đầu tư, góp vốn v.v…

Vì bất động sản là một trong những loại tài sản phức tạp nhất, bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố khác nhau. Chính vì vậy việc xác định đúng giá trị của một bất động sản cũng là một công việc khó và có thể mang tính chủ quan.

Việc định giá bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến toàn thị trường bất động sản nói chung và từng giao dịch mua bán nhà đất nói riêng. 

Bảy nguyên tắc cốt lõi trong định giá bất động sản

Có nhiều nguyên tắc được sử dụng trong tính giá của một căn nhà, các nguyên tắc này là những yếu tố cốt lõi không thay đổi trong suốt quá trình định giá.

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như mang lại thu nhập lớn nhất. 

Nguyên tắc thay thế: Giá của một bất động sản có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự. 

Nguyên tắc cung – cầu: Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Khi nhu cầu của loại bất động sản đó tăng lên và cao hơn số lượng có thể cung cấp thì giá thị trường của bất động sản sẽ tăng và ngược lại. 

Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của bất động sản luôn luôn biến động vì nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan.

Nguyên tắc dự báo trước: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. 

Nguyên tắc phù hợp: Bất động sản sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định.

Nguyên tắc cạnh tranh: Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh.

3 Phương pháp định giá cơ bản

Với các nguyên tắc cốt lõi đã nêu trên, đây là ba phương pháp để bạn đánh giá giá trị bất động sản.

1. Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản nhất khi tính giá một bất động sản. Khi cần định giá một căn nhà cụ thể, bạn sẽ tìm thông tin về giá của của các căn nhà tương tự về vị trí, diện tích, công năng sử dụng, giá trị kinh tế… để từ đó tìm ra giá căn nhà của mình.

Ví dụ: Bạn cần định giá một ngôi nhà A : gồm 3 tầng với diện tích 70m2 trong hẻm tại quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh. Với phương pháp so sánh, bạn thông qua internet, báo, các bên môi giới trong khu vực và tìm được ngôi nhà B.

Ngôi nhà có diện tích 72m2 , 4 tầng, nằm trong con hẻm bên cạnh đang rao bán giá 5 tỷ đồng. Từ đây bạn có thể xác định khoảng giá bán căn nhà A sẽ từ 4,8 đến 5,2 tỷ đồng ( tùy thuộc vào một số yếu tố phụ khác như thiết kế, xây dựng, phong thủy...).

2. Phương pháp thu nhập tiềm năng: Phương pháp thứ 2 để định giá bất động sản là dựa trên nguồn thu nhập mà bất động sản đó mang lại. Đây là phương pháp được sử dụng nhiều cho các loại bất động sản có tính chất có thể kinh doanh được như căn hộ để cho thuê, nhà mặt phố, văn phòng…

Với tỷ suất thu nhập từ cho thuê của bất động sản trung bình một năm, ta có thể tính ra giá trị tương đối của bất động sản đó.

Ví dụ: Một căn hộ chung cư hai phòng ngủ đang được cho thuê với giá 20 triệu đồng/ tháng. Dựa vào tỷ suất thu nhập trung bình của căn hộ cho thuê là 3.5 -4%/ năm . Ta có thể tính ra được doanh thu cho thuê một năm từ căn hộ này là 240 triệu đồng, tức giá trị thị trường của căn hộ này sẽ giao động từ : 240/ 4% - 240/3.5% = 6 – 6,8 tỷ đồng.

3. Phương pháp tính giá thành: Đây là phương pháp định giá dựa vào tổng chi phí cấu thành nên bất động sản.

Ví dụ: Một căn nhà A có diện tích 150m2 năm trên mảnh đất diện tích 220m2 thuộc thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, được xây dựng từ năm 2015. Nếu như xung quanh khu vực này không có căn nhà nào có đặc điểm tương tự để so sánh, vậy chúng ta có thể sử dụng phương pháp tính giá thành như sau:

Giá trị nhà A = tổng giá trị mảnh đất (220m2) + chi phí xây dựng toàn bộ ngôi nhà.

Tại thời điểm định giá, giá đất trung bình tại khu vực trung tâm thành phố Biên Hòa là 20 triệu/m2, nên tổng giá trị mảnh đất là 4 tỷ 400 triệu đồng. Nhà có diện tích 150m2, có 1 tầng; giá xây dựng là 5 triệu/m2 nên giá trị xây dựng là 750 triệu đồng. Giả sử chúng ta đang định giá vào năm 2021, sau 6 năm, khấu hao do hao mòn tạm tính là 20%, nên giá trị xây dựng năm 2021 là 750 triệu x (100% - 20%) = 600 triệu đồng. Như vậy, tổng giá trị của ngôi nhà, bao gồm đất và nhà, là 5 tỷ đồng.

Tại Homebase, chúng tôi kết hợp cả 3 phương pháp với thông tin được cập nhật liên tục và xác thực từ các giao dịch gần nhất được hệ thống hóa tự động, giúp khách hàng của chúng tôi có được thông tin định giá BĐS có độ chính xác cao, có khả năng thanh khoản ngay trên thị trường.

Những yếu tố tự nhiên của bất động sản

Các phương pháp nêu trên chỉ là cách định giá cơ bản và mang tính tương đối. Có rất nhiều yếu tố có thể tác động đến giá trị thị trường của bất động sản, đầu tiên cần kể đến đó là nhóm yếu tố tự nhiên bao gồm 5 yếu tố:

Vị trí: Có thể nói đây chính là yếu tố quan trọng nhất để tạo nên giá trị bất động sản. Vị trí của bất động sản mang tính độc nhất, sẽ không có hai bất động sản có cùng đặc điểm về vị trí. Xu hướng của tất cả những nhà đầu tư là tìm mua được bất động sản gần vị trí trung tâm của thành phố, khu vực kinh tế với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, giao thông, công trình công cộng, khu dân cư. Chính vì vậy, một căn nhà mặt phố gần trung tâm đường lớn 12m sẽ có thể có giá gấp hàng chục lần một căn nhà cùng diện tích trong hẻm nhỏ cách đó chỉ vài km. Mỗi khi định giá bất động sản, hãy luôn xem xét vị trí của nó đầu tiên.

Hình thức: Yếu tố hình thức luôn luôn quan trọng đối với rất nhiều loại hàng hóa, bất động sản cũng không ngoại lệ. Một căn nhà có hình dáng vuông vắn, cân đối được xây dựng và sơn mới sẽ có giá cao hơn từ 20-40% giá của một ngôi nhà đã cũ. Từ hàng trăm năm nay, ngành kiến trúc, thiết kế và nội thất đem lại hàng tỷ đô mỗi năm, không chỉ phục vụ nhu cầu xây dựng mà còn cả về mặt thẩm mỹ cho bất động sản.

Diện tích: Kích thước và diện tích mảnh tốt nhất khi nó tối ưu dành cho mục đích sử dụng và thoả mãn nhu cầu cụ thể của người mua. Thông thường những mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn sẽ được định giá cao.

Điều kiện thiên nhiên và môi trường:Không chỉ bản thân bất động sản mà toàn bộ môi trường khu vực xung quanh của bất động sản đó cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bán. Bạn sẽ muốn xem xét đến yếu tố khí hậu, thiên nhiên sẽ tác động đến bất động sản của bạn như thế nào. Liệu căn nhà đó có thuộc vùng ngập nước hay hạn hán hàng năm không, độ cao so với mặt biển, mặt sông và thổ nhưỡng có phù hợp để xây nhà cao tầng không. Môi trường sống xung quanh cũng rất quan trọng, các bất động sản sẽ có thể bị giảm giá nếu nằm trong khu vực ô nhiễm , ồn ào,…

Loại hình bất động sản: Bất động sản là hàng hóa phức tạp, chính vì vậy nếu chỉ tính riêng mục đích sử dụng để đánh giá tiềm năng, chúng ta đã có rất nhiều đặc điểm cần xem xét. Bất động sản nhà ở như căn hộ chung cư, nhà phố trong khu dân cư sẽ có giá cao hơn nếu nó nằm gần trường học, bệnh viện, siêu thị. Bất động sản thương mại như văn phòng làm việc sẽ có giá cao nếu có vị trí gần khu vực trung tâm hành chính hoặc khu chức năng. Bất động sản công nghiệp như nhà xưởng sẽ cần diện tích lớn, xa khu dân cư để tránh phàn nàn về tiếng ồn. Tùy vào từng loại bất động sản, chúng ta sẽ có cách đánh giá tiêu chuẩn khác nhau.

Lợi ích kinh tế của bất động sản là gì?

Hầu như tất cả các nhà đầu tư đều sẽ quan tâm đến khả năng mang lại lợi nhuận từ bất động sản. Khả năng mang lại thu nhập, tổng mức thu nhập hay lợi nhuận hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng lớn đến giá bán của bất động sản đó. Hãy cùng Homebase điểm lại một vài thuật ngữ cần thiết khi bạn xét đến lợi ích kinh tế của bất động sản:

Những yếu tố cần xem xét bao gồm:

Tính thanh khoản của bất động sản: Được thể hiện thông qua việc bất động sản đó có thể dễ dàng bán ra thị trường thành công một cách nhanh chóng mà không cần điều chỉnh về giá hay không. Ví dụ cụ thể một căn nhà mặt tiền đường khu vực quận 3, có khả năng cho thuê kinh doanh, nếu chủ nhà muốn bán có thể ngay lập tức có người mua trong vòng 1 tháng. Căn nhà này được coi như là có tính thanh khoản cao, tức là có thể dễ dàng bán nó nếu muốn.

Thu nhập ròng: Là khoản tiền lợi nhuận mà bất động sản mang lại sau khi trừ đi tất cả các chi phí liên quan. Ví dụ thu nhập ròng của một căn hộ cho thuê với giá 20 triệu/ tháng, bạn phải trả tiền điện nước và thuế thu nhập từ việc cho thuê 3 triệu/ tháng. Vậy thu nhập ròng một năm từ bất động sản này đem lại là (20-3) x 12 tháng = 204 triệu đồng.

Khi tính thanh khoản và thu nhập ròng tiềm năng của bất động sản càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Tuy nhiên, những lợi ích kinh tế của bất động sản sẽ không phải là con số cố định mà phụ thuộc vào tình hình thực tế của thị trường.

Thị trường cũng sẽ làm giá thay đổi

Chúng ta đều biết rằng, giá của một mặt hàng sẽ tăng, khi số người có nhu cầu mua nó tăng lên, đây chính là yếu tố thị trường. Mỗi khi định giá một bất động sản, cần nhìn rõ thị trường nhu cầu dành cho bất động sản đó đang diễn biến như thế nào. Nếu một căn nhà ở trong khu dân cư đông đúc thì giá của nó chắc chắn sẽ cao vì nhu cầu mua để ở của dân cư xung quanh đó sẽ nhiều hơn. Nếu như xu hướng xây dựng trang trại đang được mọi người yêu thích, thì chắc chắn loại hình đất nền, đất ở kết hợp đất trồng cây sẽ tăng giá.

Hãy lưu ý cả những yếu tố kinh tế vĩ mô vì nó cũng sẽ có thể làm biến đổi giá bất động sản. Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp, tỷ lệ dân cư, lãi suất ngân hàng,…. Ảnh hưởng của thị trường đến giá bất động sản còn mang tính chu kỳ. Thông thường một chu kỳ của thị trường bất động sản sẽ diễn ra trong 7 -10 năm theo năm giai đoạn sau: Tăng trưởng – Đỉnh điểm – Suy thoái – Đóng băng – Phục Hồi.

Đừng ngại dành nhiều thời gian tìm kiếm thêm nhiều tin tức và thông tin chính thống về kinh tế và thị trường để có thể định giá bất động sản chính xác hơn.

Các vấn đề pháp lý và quy hoạch

Dù là người mua hay bán bất động sản đều quan tâm đến sự an toàn, và việc mua bán có an toàn hay không phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của bất động sản đó. Hãy luôn kiểm tra các giấy tờ như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà (sổ hồng, sổ đỏ...)
• Giấy phép xây dựng, giấy hoàn công
• Hợp đồng mua bán nếu như bất động sản cần định giá mua từ chủ đầu tư

Tài sản thiếu các tài liệu quan trọng hoặc có vi phạm pháp luật sẽ có giá trị thấp hơn nhiều và có thể bị trục xuất, phạt và tranh chấp trong tương lai.

Bên cạnh pháp lý, các quy hoạch từ chính phủ sẽ cũng quan trọng không kém khi nói về giá bất động sản. Trên thực tế, phần lớn những đợt tăng giá bất động sản đến từ những thông tin quy hoạch mới của khu vực đó.

Bất động sản sẽ có giá cao khi có thông tin quy hoạch phát triển những yếu tố sau:

• Phát triển về cơ sở hạ tầng và giao thông: Một tuyến đường cao tốc mới mở sẽ khiến cho giá bất động sản xung quanh ngay lập tức tăng, do người ta kỳ vọng trong tương lai khu vực đó sẽ phát triển hơn về kinh tế và có tiềm năng lớn về lợi ích kinh tế.

• Phát triển về công trình công cộng: Ví dụ như kế hoạch xây thêm một bệnh viện, một trường học, một khu phức hợp giải trí sẽ làm giá các bất động sản xung quanh có giá trị cao hơn.
• Phát triển và thay đổi chính sách dành cho bất động sản:Các chính sách về đầu tư, mua nhà, thuế, phân vùng phát triển kinh tế từng khu vực khiến giá trị bất động sản của vùng đó thay đổi.

Homebase luôn sẵn sàng hỗ trợ

Định giá bất động sản là một công việc đòi hỏi nhiều kiến thức, thời gian và công sức. Homebase luôn luôn sẵn sàng để chia sẻ thêm kinh nghiệm với bạn và giúp quá trình đầu tư bất động sản của bản dễ dàng, nhanh chóng hơn. Chúng tôi có đội ngũ chuyên môn luôn sẵn sàng chào đón bất kỳ câu hỏi nào của bạn, hãy liên lạc với Homebase qua số điện thoại +84 94 823 00 33 hoặc email: contact@gethomebase.com.