Mọi người thường nói “An cư rồi mới lạc nghiệp”. Từ trước đến nay, ai cũng mong muốn cho mình một nơi để xây dựng gia đình và cuộc sống cho tương lai.

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, rất nhiều người đã chọn cho mình một căn hộ chung cư để làm tổ ấm, không chỉ bởi sự tiện lợi và cộng đồng dân cư mà các khu chung cư mang lại, mà còn vì mức giá trung bình hiện nay của các căn hộ thường rẻ hơn so với một căn nhà mặt đất.

Thống kê cho thấy, nhu cầu nhà ở chỉ tính riêng thành phố Hồ Chí Minh liên tục tăng trong các năm vừa qua, góp phần thúc đẩy các chủ đầu tư bất động sản trên thị trường phát triển nhiều dự án mới liên tục với nhiều loại hình đa dạng phù hợp với nhiều khách hàng.

Homebase hiểu rằng, quyết định mua một căn nhà là một quyết định rất quan trọng trong cuộc sống của bạn. Chính vì vậy, chúng tôi sẽ hướng dẫn thêm cho bạn về quy trình mua một căn hộ từ một dự án bất động sản ban đầu - thị trường sơ cấp. Hãy cùng bắt đầu!!

Thị trường bất động sản sơ cấp là gì?

Thị trường bất động sản sơ cấp là thị trường giao dịch cho các bất động sản lần đầu được mua bán. 

Phần lớn hiện nay mọi người hiểu mua bán bất động sản sơ cấp là mua căn hộ, nhà hoặc đất dự án của chủ đầu tư mở bán. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tập trung vào chủ đề mua một căn hộ chung cư sơ cấp. 

Bạn có thể đọc thêm về thị trường bất động sản thứ cấp - thị trường mua bán lại tại đây.

Xác định rõ nhu cầu mua nhà của bản thân

Đầu tiên, trước khi biết “mua như thế nào?”, các bạn phải trả lời được câu hỏi “mua nhà ở dự án nào?”  trước.

Có đến hàng trăm dự án chung cư, nhà ở tại thành phố mà bạn đang sinh sống. Chưa kể, mỗi năm sẽ có thêm hàng chục dự án mới xuất hiện. Với hàng loạt các lựa chọn như trên, hãy luôn luôn dựa vào nhu cầu và nguồn lực hiện tại của bản thân để đưa ra quyết định đúng đắn nhất.

1. Bạn sẽ sống cùng ai trong căn nhà mới? 

2. Nhà mới có nằm trong khu vực giao thông thuận tiện không?

3. Bạn thích không gian yên tĩnh hãy khu vực đông dân cư có nhiều trung tâm mua bán sầm uất?

4. Bạn dự định 5 năm tới sẽ tiếp tục ở hay bán ngôi nhà?

Tất cả những câu hỏi tương tự sẽ giúp bạn dễ dàng chọn lọc từ hàng trăm dự án bất động sản. Hãy lưu ý rằng, yếu tố phù hợp luôn phải được đặt lên hàng đầu. Một dự án được rao bán với giá rất thấp nhưng vị trí khá xa khu vực trường học, chợ sẽ không phù hợp cho cuộc sống gia đình. Tương tự, một căn hộ tầng cao có tầm nhìn lý tưởng hướng ra sông chưa chắc đã là sự lựa chọn tối ưu nhất cho các cặp đôi lớn tuổi.

Sau khi xác định được nhu cầu, bạn sẽ tiếp tục chọn lựa căn nhà mơ ước từ các dự án bất động sản trên thị trường sơ cấp. 

Lựa chọn một dự án phù hợp trên thị trường sơ cấp

Để biết một căn hộ có phải là lựa chọn lý tưởng hay không, bạn hãy xem xét các yếu tố sau đây của dự án: 

Chủ đầu tư

Chủ đầu tư là đơn vị thực hiện dự án và đóng vai trò quan trọng để xác định uy tín của công trình. Điều này sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm, số năm hoạt động, số lượng dự án đã hoàn thành và chất lượng đánh giá của cư dân đối với các dự án do chủ đầu tư này đảm trách. Hiện tại có thể kể tên một vài chủ đầu tư lớn và uy tín như Vinhomes, Khang Điền, Masterise Homes, Keppel Land, Son Kim Land, Nam Long, Dat Xanh,... Hãy tân dụng mọi  nguồn thông tin về chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định lựa chọn căn nhà.

Tình trạng pháp lý của dự án

Một dự án xứng đáng để đầu tư cần đảm bảo giấy tờ hợp pháp. Hãy hỏi thêm thông tin về tình trạng pháp lý của căn nhà, bao gồm: Giấy phép xây dựng, Quy hoạch 1/500, Tình trạng chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định giao đất, Thông báo đủ điều kiện huy động vốn, Bảo lãnh ngân hàng,... Bạn càng kiểm tra kỹ về thông tin này ban đầu thì sẽ tránh được càng nhiều rủi ro về sau.

Vị trí dự án

Dự án mà bạn muốn mua cách nơi làm việc hàng ngày của bạn bao xa? Mất bao nhiêu lâu để di chuyển từ ngôi nhà tới trường học, siêu thị, bệnh viện, trung tâm thương mại? Khu vực giao thông xung quanh dự án có thường xuyên xảy ra tình trạng kẹt xe hay ngập nước? 

Đây là những vấn đề cơ bản nhưng vô cùng quan trọng để cân nhắc, vì chúng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của bạn trong những năm về sau.

Tiện ích đi kèm với dự án

Hiện tại, hầu hết các dự án chung cư đều có sẵn các tiện ích sử dụng chung như hồ bơi, phòng gym, khu vực tiệc nướng BBQ, phòng sinh hoạt chung... Nếu có nhu cầu, hãy tìm hiểu kỹ hơn về các khu vui chơi trẻ em, khu tập yoga, khu vực công viên cho người cao tuổi, có sẵn hoặc không có sẵn tại căn hộ mình muốn. Các dự án có nhiều tiện ích đi kèm sẽ thường được rao bán với giá cao hơn. 

Giá thành và tiến độ thanh toán

Không kém phần quan trọng là giá cả căn hộ: Hãy tính toán xem ngôi nhà này có nằm trong khả năng chi trả của gia đình mình hay không. Bạn có thể sử dụng nhiều phương pháp tính toán giá cả, hoặc ủy quyền cho bên thứ 3 như Homebase để định giá căn nhà. 

Một lưu ý khác là tiến độ thanh toán của chủ đầu tư đưa ra có phù hợp với dòng thu nhập của bạn hay không cũng rất quan trọng. Bạn sẽ không cảm thấy áp lực tài chính đè nặng nếu mua được một căn với tiến độ thanh toán dài hơn. 

Mua nhà ở thị trường sơ cấp dành cho người nước ngoài 

Nếu như bạn là người không mang quốc tịch Việt Nam nhưng có nhu cầu mua nhà cho cuộc sống tương lại tại đây, các thông tin sau có thể hữu ích cho bạn: 

Hạn ngạch sở hữu: Đối với mỗi dự án, có tối đa 30% số lượng căn hộ sẽ được phép mở bán cho người nước ngoài. Chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán đối với người nước ngoài hoặc hợp đồng thuê dài hạn. 

Quyền sở hữu: Người nước ngoài sẽ có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam trong thời hạn 50 năm, sau khi hết 50 năm, bạn có thể xin gia hạn quyền sở hữu này dựa theo thực tế tại thời điểm đó. 

Đặt chỗ 

Đối với các dự án đang còn trong giai đoạn mở bán, chưa hoàn thành thi công, thông thường chủ đầu tư sẽ chia ra bán làm nhiều đợt với số lượng sản phẩm riêng cho từng đợt. Do nhu cầu mua nhà hiện tại có thể nhiều hơn số lượng căn hộ trong ngày mở bán chính thức, chủ đầu tư thường sẽ yêu cầu khách hàng đặt chỗ trước khi ngày mở bán diễn ra. Khoản tiền đặt chỗ này  sẽ được khấu trừ trực tiếp vào số tiền thanh toán ban đầu nếu bạn quyết định mua căn hộ. 

Lợi ích của việc đặt chỗ là khách hàng được ưu tiên chọn căn có vị trí đẹp, có thể được hoàn tiền nếu không mua, hưởng ưu đãi và chiết khấu tốt từ chủ đầu tư. 

Quá trình đặt chỗ này sẽ diễn ra từ 1-2 tháng trước ngày mở bán chính thức. Khách hàng sẽ chuyển khoản trực tiếp số tiền đặt chỗ đến cho chủ đầu tư và lấy giấy xác nhận. 

Dưới đây là mẫu xác nhận đặt chỗ căn hộ.

Đặt cọc căn hộ

Trong hoặc sau ngày dự án được mở bán, nếu như bạn đã có căn hộ mình muốn mua, bạn sẽ tiến hành lần thanh toán chính thức đầu tiên với chủ đầu tư của dự án, gọi là đặt cọc mua căn hộ. 

Số tiền đặt cọc này thường sẽ từ 10-15% tổng giá trị căn hộ mà bạn mua. Nếu như bạn đã đặt chỗ trước thì số tiền đặt chỗ sẽ được khấu trừ vào lần đặt cọc này. 

Đừng quên mang theo giấy tờ tùy thân để hoàn thành thủ tục đặt cọc, thường là căn cước công dân hoặc hộ chiếu cùng với biên bản đặt chỗ. Sau khi bạn đã thanh toán số tiền đặt cọc này cho chủ đầu tư, bạn sẽ ký với chủ đầu tư một văn bản xác nhận, có thể là Thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp đồng tư vấn hoặc hợp đồng góp vốn, tùy vào từng dự án. 

Tiến hành ký hợp đồng mua bán

Sau giai đoạn đặt cọc, tùy theo tiến độ thanh toán của từng dự án khác nhau, bạn sẽ thanh toán số tiền này cho chủ đầu tư định kỳ. Khi số tiền bạn thanh toán đã đủ từ 30%, bạn sẽ ký với chủ đầu tư “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”. Đây là văn bản rất quan trọng vì nó liệt kê đầy đủ mọi điều khoản và thông tin liên quan đến giao dịch của bạn. Ngoài ra, bạn cũng có thể sử dụng hợp đồng mua bán để vay thế chấp ngân hàng,  hay chuyển nhượng lại căn hộ cho người khác với hợp đồng công chứng. 

Việc ký kết hợp đồng mua bán là dấu mốc xác định quyền sở hữu đối với căn hộ mà bạn đang mua. Bạn hãy lưu ý kiểm tra tiến độ xây dựng của dự án trong giai đoạn ký hợp đồng mua bán. Thông thường, khi hợp đồng mua bán được ký thì dự án đã phải hoàn thiện xây dựng phần móng cọc công trình. 

Chủ đầu tư chỉ có thể ký hợp đồng mua bán với bạn khi đáp ứng đủ về mặt pháp lý, có đủ các giấy phép cần thiết như đã nêu trong phần pháp lý ở trên. Chính vì vậy, Homebase nhấn mạnh bạn cần kiểm tra kỹ các văn bản giấy tờ đã được cung cấp trước khi mua một căn hộ.  

• Hỏi chuyên gia tư vấn bán hàng các văn bản pháp lý của dự án.
• Kiểm tra thực tế xem tiến độ dự án thi công đến đâu.
• Kiểm tra các trang thông tin của báo chí, cơ quan nhà nước công bố về dự án. 
  

Một hợp đồng mua bán đầy đủ sẽ bao gồm các phần thông tin như sau: 

• Phần thông tin cá nhân người mua và chủ đầu tư
• Thỏa thuận giữa hai bên về căn hộ 
• Giá bán, thời hạn và phương thức thanh toán
• Chất lượng công trình nhà ở
• Quyền và Nghĩa vụ của bên bán, bên mua
• Thuế và các khoản phí phải nộp
• Xử lý khi chậm trễ thanh toán
• Bàn giao căn hộ và bảo hành nhà ở
• Cam kết của các bên

Thanh toán theo tiến độ xây dựng

Đối với dự án sơ cấp đang mở bán, điểm thuận lợi là người mua nhà sẽ không cần phải thanh toán một lần toàn bộ giá trị căn hộ, mà thay vào đó chủ đầu tư sẽ đưa ra nhiều phương án thanh toán theo nhiều đợt, bắt đầu từ khi đặt cọc cho đến lúc nhận bàn giao căn hộ. 

Thông thường, thời gian kể từ lúc đặt cọc cho đến lúc nhận bàn giao là từ hai đến ba năm. 

Hình thức thanh toán có thể bằng tiền mặt hay chuyển khoản. Trong trường hợp vì lý do cá nhân bạn không thể thanh toán đúng hạn, bạn có thể làm đơn xin chủ đầu tư gia hạn thanh toán chậm mà không phải chịu phạt tiền lãi. 

Để thu hút các nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án thường đưa ra các mức ưu đãi chiết khấu khi khách hàng chọn cách thanh toán nhanh hoặc thanh toán một lần. Một vài chủ đầu tư có thể đưa ra thêm nhiều ưu đãi hỗ trợ hấp dẫn nhằm tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án của mình như cam kết mua lại căn hộ với mức lãi suất cho trước, ân hạn trả lãi và gốc khi vay ngân hàng, hay bốc thăm trúng thưởng. 

Dưới đây là ví dụ về lịch thanh toán của một dự án.

Nhận bàn giao nhà

Khi người mua căn hộ đã thanh toán được 70% giá trị nhà, lúc này bạn có thể tạm ngừng thanh toán và chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thiện phần xây dựng để có thể bàn giao căn hộ. 

Khi nhận bàn giao nhà, dựa vào hợp đồng mua bán mà bạn đã ký với chủ đầu tư, hãy so sánh và đối chiếu tất cả các hạng mục chủ đầu tư đã cam kết và khiếu nại nếu như có bất cứ sai sót gì xảy ra. 

Dưới đây là kinh nghiệm của Homebase trong việc kiểm tra chất lượng bàn giao căn hộ bạn sở hữu: 

Kiểm tra các khu vực thuộc sở hữu chung

Kiểm tra thang máy tòa nhà, bạn cần kiểm tra xem quá trình đóng mở của cabin có bình thường không, có quá nhanh hay quá chậm không?

Bên cạnh đó, lúc bấm thang lên xuống bạn chú ý xem thang máy di chuyển có đúng tầng và đúng sảnh hay không. Trên thực tế, vì thang máy mới đi vào hoạt động nên dù rất ít vẫn có những trường hợp nhầm tầng, nhầm sảnh. Để tránh khỏi những tai nạn hoặc bất tiện không đáng có, bạn nên kiểm tra thật kỹ.

Thử chuông báo cháy xem có đang hoạt động mình thường hay không. Bên cạnh chuông báo cháy chính là kiểm tra đầu phun nước phòng trường hợp có hỏa hoạn xảy ra và kiểm tra hộp cứu hỏa ở hành lang ở vị trí gần căn hộ mình nhất.

Sau khi kiểm tra hết những phần ở trên bạn có thể xem thêm các thiết bị quan trọng khác bao gồm búa chữa cháy, vòi nước, áo mũ bảo hộ đã được trang bị đầy đủ chưa?

Kiểm tra các phần thuộc sở hữu cá nhân

Khi mua căn hộ chung cư, hầu hết mọi người ai nấy cũng đều háo hức mong chờ đến ngày nhận bàn giao từ phía chủ đầu tư. Tuy nhiên, bạn cũng đừng quên kiểm tra các phần quan trọng bao gồm nội thất, điện nước và phần thô của căn hộ.

Đối với phần nội thất căn hộ, bạn cần kiểm tra những hạng mục như các cánh tủ mở có dễ dàng, có bị lệch nhau hay không? Các thiết bị có đầy đủ ổ cắm điện hay chưa? Các ổ khoá cửa ra vào có bị rỉ, kẹt, hỏng hay không? Các thiết bị nếu có như bếp điện, bếp từ, thùng rác…có hỏng hóc gì không. Hãy kiểm tra cả phần sàn gỗ của các phòng có bị ép, lún, phồng, ọp ẹp, sứt và có khe hở không, có bị rộp do thấm nước hay không.

Kiểm tra hệ thống điện nước, thống điều hoà xem có chạy bình thường và ổn định không, cục nóng của máy có bị rò rỉ nước không, đường ống có bị nhô ra ngoài không? Các ổ cắm điện đã có nguồn điện chưa? Ngoài ra, bạn cũng nên kiểm tra số lượng các ổ cắm điện và có thể yêu cầu bố trí lại chúng hợp lý, phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình. Kiểm tra xem lực nước chảy yếu hay mạnh, nhất là lực nước từ vòi xịt vệ sinh. Các vòi hoa sen có bị rỉ nước không, nếu bị thì phải yêu cầu chủ đầu tư và nhà thầu thay thế ngay.

Đối với phần thô của căn nhà, hãy kiểm tra tường nhà có bị nứt hay không, nếu nứt phải yêu cầu xử lý ngay tránh ngấm nước làm hỏng sơn tường. Kiểm tra phần sơn tường, trần có bị bẩn, bị cào xước không? Trần và tường có màu sơn tương đồng, có lệch màu hay không?

Trước khi ký vào biên bản bàn giao, bạn cần phải đo lại diện tích các phòng của căn hộ, từ đó tính được diện tích tổng của cả căn hộ. Đây là bước quan trọng mà hầu hết mọi người khi khi nhận bàn giao nhà chung cư thường bỏ quên hoặc sau khi ký nhận bàn giao chung cư rồi mới nhớ đến.

Chỉ ký xác nhận biên bản bàn giao căn hộ chung cư nếu kiểm tra không phát hiện lỗi.

Đăng ký và nhận sổ hồng cho căn hộ

Thông thường, người mua căn hộ sẽ chỉ thanh toán đến 95% giá trị nhà, phần 5% còn lại sẽ thanh toán khi chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục hoàn thiện sổ hồng căn hộ cho khách hàng. 

Trong vòng 1 đến 6 tháng kể từ khi bàn giao nhà, chủ đầu tư và khách hàng sẽ cùng nhau hoàn tất giấy tờ để nhận sổ hồng. Con sô này có thể dài hơn, tùy thuộc vào quá trình chuẩn bị hồ sơ và quy trình giải quyết của cơ quan địa phương.

Khách hàng nộp tất cả các giấy tờ cần thiết để chủ đầu từ hoàn tất thủ tục mua bán căn hộ, bao gồm: 

• Đơn đăng ký đất đai
• Tờ khai lệ phí trước bạ
• Hợp đồng mua bán
• Biên bản bàn giao nhà
• Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu
• Sổ hộ khẩu
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của vợ chồng trong trường hợp vợ chồng là đồng sở hữu căn nhà chung cư

Khách hàng nộp các khoản phí như: Phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận, phí cấp địa chỉ nhà…

Cuối cùng, khách hàng nộp tiền đợt cuối để nhận sổ hồng.

Homebase sẵn sàng giúp bạn sở hữu nhà ở nhanh chóng

Trên đây là quá trình cơ bản mà một người khi mua căn hộ chung cư sẽ trải qua. Hãy liên lạc ngay với Homebase để giải đáp mọi thắc mắc mà bạn có qua số điện thoại : +84 94 823 00 33 hoặc email: contact@gethomebase.com.